XX區XX鄉房地產可行性研究報告

內 容 提 要

XX區XX鄉，屬於XX市「十五」計畫確定的三大住宅新區之一。本文通過對XX區XX鄉石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發經營環境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業的比較後，依據XX區XX鄉當地的目前市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，並結合項目的特點優勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發經營的可能性。依據本文的方案，項目總建築面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經測算項目財務凈現值3620.11萬元，項目財務內部收益率27.1%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發經營

目 錄
第一章 前言
一、報告編製目的
二、報告編製依據
三、項目概況
第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
二、XX市房地產市場分析
三、有利投資經濟情勢成因分析
第三章 項目周邊物業市場調查分析
一、投資地塊的地理環境
二、XX地區區域分析
三、項目周邊主要物業分析
四、XX鄉消費者調查分析
第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析
一、房地產投資項目開發經營機會形成模式
二、項目開發經營優勢點
三、項目開發經營機會點
第五章 項目定位
一、目標市場定位
二、產品定位
第六章 項目規劃、建築設計建議
一、項目整體規劃建議
二、住宅建築設計建議
三、小區配套設施建議
四、環境藝術設計建議
第七章 項目開發經營策略及投資估算
一、項目開發經營策略
二、項目投資估算
三、項目實施進度安排
四、項目投資與籌資計畫
第八章 項目開發經營狀況分析
一、項目銷售計畫
二、項目銷售收入估算
三、項目經營成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率
第九章 項目開發經營風險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開發經營主要風險及對策分析
第十章 結論與建議
第十一章 結束語
第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言
一、報告編製目的
1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，並對項目的規劃設計、建築方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。
4、對項目進行投資分析和風險分析。
5、對項目決策及其實施的最佳化提出建議。
二、報告編製依據
1、XX市規劃局規劃方案；
2、億房網站；
3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；
4、XX市2000房地產年鑒；
5、現場勘察和實地調研所得資料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項目概況
該地塊位於XX區XX鄉石橋村，總面積約125.59畝，屬於XX市「十五」計畫確定的三大住宅新區之一——XX鄉居住組團，對於新型住宅開發有極其重要意義。根據XX市規劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。並確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建築密度22.5%，綠化率不低於40%。主要建築形式為多層，建築限高一般在24米以下，，也允許建高層，但比例不得超過20%。
根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建築形式採用組合式：多層60%，小高層40%,並初步確定項目主要技術指標如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4
③總建築面積：11.72萬M2
其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建築密度：22.5%
⑤綠化率：40%

第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
投資機會孕育於經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對巨觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關註的首要問題。
2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，採取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口成長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體製改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。
同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年「國房景氣指數」值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發展趨勢，房地產開發呈現以下特點：房地產開發投資與到位資金持續快速成長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟情勢的好轉和相關政策的出台，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業呈現強勁的成長勢頭，，房地產市場也呈現出以下主要特徵：
全國房地產開發及銷售情況表
2000年實際 比上年同期+%
住宅投資 3318.7 25.8
商品房新開工面積 28295 30.6
商品房竣工面積 23027.9 16.4
商品房銷售建築面積 16984.1 26.9
商品房銷售額 3571.0 30.1
其中：銷售給個人 2840.3 51.9
佔總銷售額的比重 79.5 --
1． 開發投資量持續成長，投資結構趨於合理。2000年全國房地產開發完成投資4901.73億元，與上年同比成長19.5%，佔固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發完成投資3318.74億元，與上年同比成長25.8%。
2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，佔商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。
3． 銷售價格穩中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業營業用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業銀行個人住房貸款餘額三年累計成長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款餘額達1390億元，佔該行全部貸款餘額的10.6%，當年新增個人住房貸款佔該行當年全部貸款新增額的40%。
4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新增商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。
5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房整體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。
以上資料表明，國家巨觀經濟情勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出台，進行住宅投資是適宜的，是和國家情勢相一致的。
二、XX市房地產市場分析
1． 2000年房地產市場
2000年XX市的房地產市場情勢是整體上處於穩步攀升，逐漸走高的態勢。一是全市房地產開發總投資達101.29億元，較1999年成長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年成長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年成長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，佔全市總竣工面積的83.09%，比1999年成長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，佔總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數為19481戶，比1999年成長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年成長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年成長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，比1999年成長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地成長。以上情況表明：XX市2000年房地產巨觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。
個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水準的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水準，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啓動並且持續成長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。
房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步成長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資成長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的成長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。
價格 指數
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03
截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，佔房地產總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，佔房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業價格指數具體見下表：
各季度XX市住宅加權平均價格水準與價格指數變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小於上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點分析
2.1巨觀市場特點：〈億房網 .cn〉
1．住房分配製度改革的歷史性突破，為房地產市場的發展提供了動力。2000年，XX市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續了近50多年的福利分配住房製度退出歷史舞台，貨幣分房製度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過1999年的過度轉換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民「等、靠、要」的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優惠；2000年歲末，購買現住公房一次性付款享受10%優惠也全部結束，從今年元旦開始則實行「零折扣」。住宅這個人們生活消費中佔用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。
2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。
3． 經濟適用房建設取得較好成效。2000年XX市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，佔全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬餘戶居民的住房問題，先後開發了百步亭花園，華錦城花園等幾個規模大、環境好的重點經濟適用房小區。
4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨於合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加並不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的成長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小於增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建築面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建築面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。
住房一級市場 住房二級市場 住宅總量
起數 30010起 27130起 57140起
建築面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米
5． 金融系統成為房地產業的堅實後盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至「8成30年」的期限。2000年全市各銀行發放個人住房貸款總計29.17億元，比投資到建設環節的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積佔全年總銷售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年成長33.94%。共批準發放個人住房貸款9019戶，總計5.41億元，同比成長97.8%；支持個人購房建築面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。
6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年成長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新增商品房的貸款，50%為住房抵押融資。
7． 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啓動發揮了積極作用。2000年XX市圍繞加快啓動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2000年，共有218家中介企業遍布全市，形成了中介服務的有形網路。與此同時2000年8月底舉辦了「百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯合宣言活動」，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規範了XX市中介市場的服務行為，而且帶動了整個行業的規範和自律，為活躍XX市二、三級市場起到了十分重要的作用。
8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞台。2000年XX市各區聯動舉辦「房交會」，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點
1．從地理位置來看，城市周邊地區由於前幾年政府的基礎配套設施完善，環境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區的投資和銷售量均高於中心地區。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區，在橋梁經濟的影響下已成為武昌最具生氣的區域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發展的原因。隨著我市大力發展光谷的戰略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。
2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞台，目前市場上的結構主要是架構結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啓動，改變了多層樓盤佔主導地位的格局。這主要是由於小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的痲煩，同時跟高層建築比較又有通風採光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好於往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都採取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。
5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建築設計單位水準的提高。
7．從樓盤環境來看，由於消費者的需求層次提高，有追求環境優美的需求，2000年我市發展商都十分註重樓盤硬環境的美化和完善。發展商在增加小區的綠化面積，在小區內營造環境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區，小區內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，佔總銷售的50%以上。
8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，註重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才國小附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。
9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產銷售突出的是智慧型化概念。其實這個概念進入XX的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區、學府佳園打出「智慧型牌」，逐漸將這一概念置根於市場中。2000年11月2—4日舉辦的智慧型化樓宇博覽會也使「智慧型化」概念形成了一種趨勢。智慧型化將成為每個樓盤不可缺少的功能。
10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處於買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城颳起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。
11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以「購買安心、質量放心、居住舒心」的特點，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產市場整體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建築質量不合格，亂收物業管理費等。
3．3分類物業特點
據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續成長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：
從以上資料可以看出，2000年住宅成長較快，寫字樓的成長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大成長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但情勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。
住宅
住宅類物業一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已佔總銷售面積的94.5%, 個人購買住宅類房屋的銷售佔總銷售面積的94.7%。2000年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現出逐步攀升的態勢，全年平均價格為1983.52元/平方米。
1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；
2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。
寫字樓
由於巨觀經濟環境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由於寫字樓的密集區域轉向了建設大道「金融一條街」，因此2000年寫字樓最高均價地區是「金融一條街」。寫字樓地段-價格分布圖如下：
1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市「寸土寸金」的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。
3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。
4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO後隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市巨觀國民經濟的拉動。
商業服務用房
2000年已經遏製了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益於2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為徒步區，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由於還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。
3．2001年及未來XX市房地產市場展望
2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。
1．2001年XX市的十大工程計畫之一就是房地產開發方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。2001年開發主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。
2．2001年，XX市房改的整體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新製度，落實住房補貼分配，釋放購買力。
3．繼續加強經濟適用住房的建設，並在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機製。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控製：一是銷售對象的審核控製；二是完善價格審核控製，三是面積標準的控製。
4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成並實現互相連通。將提供規範交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程式的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個視窗收件，一個視窗發證，簡化程式，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。
6．規範物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規範物業管理收費並加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規範，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。
7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啓動房地產信息化、網路化的建設，扶持一批像「億房網」一樣的高科技企業，建立、完善和規範房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。
另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈「軟升「狀態。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體製改革，住房供應體製的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利於居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。
有利投資經濟情勢成因分析
國家巨觀經濟的影響
截止11月份，我國經濟保持8.2%的高速成長。是亞洲金融危機以來表現最好的一年。主要表現如下： 11月份，全國完成工業增加值2171億元，比上年同月成長10.6%，繼續保持比較快的成長勢頭。1-11月累計完成工業增加值21327億元，比上年同期成長11.5%。國有和股份製企業生產成長速度超過集體、外商及港澳台投資企業生產成長，表明我國經濟已經走上健康發展軌道。 工業產品銷售率穩定提高。11月份工業產品銷售率為97.42%,比上年同月提高0.12個百分點，與上月產銷率基本持平。1-11月累計，工業產品銷售率為97.27%,比上年同期提高0.66個百分點。前11個月累計出口交貨值比上年同期成長26.1%，仍保持了快速成長的勢頭。 11月份全國居民消費價格總水準比上月上漲0.7％，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水準比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。
XX市經濟發展勢頭良好
今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的成長率，因GDP成長帶來的財政收入成長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業及年銷售收入500萬元以上的非國有工業企業完成工業增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期成長16.35%。各種經濟類型工業競相成長，外商及港澳台經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份製經濟、外商及港澳台經濟分別完成工業增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期成長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定資產投資193.43億元， 比上年同期成長6.7%。其中基本建設完成投資71.28億元，成長3.6%；更新改造完成46.91億元，成長2.9%；房地產完成70.26億元，成長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅成長。對外貿易10月份實現外貿出口3451萬美元，比上年同期成長31.3%，保持較高的成長幅度。截止11月底，全市國有工業企業總產值同比成長14.4%，產品銷售收入成長22.8，實現利稅成長70.9%，實現利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。
全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低於去年同期104.82點的水準。 今年前11個月，商品房空置面積的成長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比成長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快於同期基本建設和更新改造投資成長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比成長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資佔固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速成長的影響，土地開發面積明顯高於去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比成長36.9%。
積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持
據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程式簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啓動房地產市場個人消費創造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家巨觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利於房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。
第三章 項目周邊物業市場調查分析
項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇後進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。
該項目位於XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：
XX區價格 XX區指數
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876
三季度 2223.24 1002.86
四季度 2226.24 1003.2
2000年第四季度XX區的價格指數走勢由上季度的下跌轉變為小幅上揚，但指數仍沒有達到二季度高度，因為XX區的房地產價格水準在XX市是屬於較高的，而今年房地產開發大多集中在江南地區，使得該區的住宅價格徘徊不前，XX區由於自然條件的限製使得住宅開發投資大部分都分布在中北部地區，建設大道南北，台北路、香港路一帶，是房地產開發投資較集中的地帶，主要原因是該地區的建築密度較小，交通便利，距離中央商業區較近，這一代擁有台北花園、台南花園、德富花園、澎湖高級公寓、台北花苑，碧波公寓、國信城園林小區等眾多的住宅小區。位於高雄路的國信城園林小區，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現房價格出售了4500平方米，銷售業績較好。
XX、竹葉山一帶也是該區房地產投資的熱點地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據「城市空心化」的理論，離市中心區有一定的距離，自然環境較好，並且有開發大片住宅小區的條件，是未來最適合居住的地區之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態花園等住宅小區。這一地區在未來升值的可能性較大。位於該地區的東方恆星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低於XX區的均價，本季度銷售了1.65萬方。
一、 投資地塊的地理環境
土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。
1.土地性質及地理位置綜述
地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮建設用地構成，較平整。
該地塊位於XX區XX鄉石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村，新春村；還有成片的採地和零星的湖面分布在地塊周圍。
2.地塊自然景觀及環境質量
2.1自然環境
該地塊整體來看屬於平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。
以下為地塊四個方向的環境情況：
1.南向
遠望是一條長條沿路而建的現代化建築，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被幹擾，另外區域環境因建設公路略有空氣和噪音污染。
2.北向
北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。
3.東向
遠方較開闊，中部為建設中的東方恆星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。
4.西向
西對姑嫂樹路，進處無高層建築，視野開闊，遠眺現代都市居民區，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。
2.2項目周邊情況
我們選擇以在地塊為中心，南至五幹道，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。
1． 地形地貌狀況
2． 物業形態劃分圖
3． 局部放大圖
附圖說明
1.岱黃公路一帶區域調查
自然環境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若幹小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬於XX鄉。XX鄉鄉政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過後，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什麽大型的污染源。
社會環境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線隻有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網路線和有線電視線。路邊附近有2-3個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，隻有幾家小型的撞球廳。
人文環境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區縣的居民。他們大多是出外打工來到這裏，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。
經濟環境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水準不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源於村辦企業，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發展第三產業，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。
此處在地塊東北方向的村落屬於石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以「賣地」為主，收入該居民發放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發達，國小，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區的打工者。工廠很少，隻有幾個村民自辦的個體小企業。僱員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建築面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。
2.塔字湖村至張公堤路段調查
自然環境：沿線區域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚台，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。
社會環境：該區域位於XX區邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發建設，有液化汽供應站。
經濟環境：該區域人口經濟實力不強，居民收入水準普遍不高，工礦企業大都以民營，私人企業為主，現達到大都處於半停產狀態，但私營企業仍具相當活力。商業，金融業，服務業仍處於落後的萌芽狀態，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養殖為主。
3.姑嫂樹路段調查
沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經過,物業基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業發達,相關的銀行,醫院診所,國小,中學設施齊全,有漢興學校,XX市第七十一中學設在該區域,但環衛,綠化,無了設施仍停留在相當低的水準。居民以本村居民為主,外地人佔小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區域內有祥龍實業,華美生活鍋爐製造廠,紅岩汽車XX銷售公司等為民營及私營企業.沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區。
沿張公堤段以居民區為主,零星間隔有林區和小塊菜地,無商業門面,有兩個工廠及XX新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯後。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處於半停產狀態,另外該區域內設有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經營釣魚台,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環境一般,無污染.