XX市某房地產開發項目的可行性研究

一、項目背景
1 、 項目名稱： 東湖路人行居住小區
2、可行性研究報告的編製依據：
《城市居住區規劃設計規範》
《A市城市拆遷管理條例》
《城市居住區公共服務設施設定規定》
《住宅設計規範》
《住宅建築設計標準》
《建築工程交通設計及停車場設定標準》
《城市道路綠化規劃及設計規範》
《高層民用建築設計防火規範》
3、項目概況
1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設東路，西至東湖路、北至人民銀行圍牆，圍合區內土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。
2 ）建設規模與目標：
土地面積：42.5畝
容積率：2.2
開發周期：3至4年
土地價格：5000元/畝
建築面積：總建築面積：61460㎡
3 ）周圍環境與設施
步行約10 分鍾可至A市中心秋浦路、長江路。
西側為A市城市中心景點百荷湖。
東側為清溪河城市綠化帶，南側為城市綠化廣場。
西南靠近A市城關國小。
北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來將是池州最佳的居住區域。
A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。 東側匯景花園的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。 周遍日趨成熟的居住配套及「百荷商業徒步區」的商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鏡。
我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利於我公司今後在當地的發展。
物業管理公司在A市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
A市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。
該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況
A市位於長江南岸，面積8271平方公裏，人口153萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區——牯牛降、國家級水禽濕地保護區——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。 投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江幹流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工；通信已形成以數位傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網路；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已於2001年底動工興建。項目所在區位於長江中下遊南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公裏，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門「兩點一線」舊城改造和翠微苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積
20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別成長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家稅收2800萬元。 對今後市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨著經濟成長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看
由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於「夠住就行」的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由「居住型」向「享受型」轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據城市整體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公裏發展到27.8平方公裏，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口成長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建築面積 平均單價 位置
匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路
碧荷苑 78 5.8 1344 建設中路
荷花村 170 1460 建設路
桃園小區 130 1400 秋浦路
秋浦花園 500 6.9 1508 長江路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房。其它房屋均為二——四層。 根據掛牌檔案附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。 拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定和補償標準貨幣拆遷估算。
1、住宅：640元/平方米**34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、經營性用房：640元/平方米**600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍牆院內地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家費、臨時過渡費：
1、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3、 管理費，委託拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆遷評估費：35000元
5、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府第9號令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行後。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強製拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出台，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
建築成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，佔地面積：50*10*2=1000㎡，建築面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房佔地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建築面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建築面積：17906㎡。 地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
佔地面積：3211㎡，建築面積：41554㎡
總佔地面積：5861㎡，建築密度：20.7%
總建築面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。
建設成本估算
、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、牆改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規劃設計：10萬元
15、建築設計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元
工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2=5289309.8元
結論：如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出則項目風險較大，項目不可行。