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赴美高層樓宇設備管理考察報告


赴美高層樓宇設備管理考察報告

應美國世邦魏理士物業管理公司的邀請,中國物業管理協會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設備管理考察團一行10人,於2005年12月11日—23日對美國物業管理及高層樓宇設備管理現狀進行了認真考察,現將考察情況報告如下:
一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家,綜合國力遠遠超過其它國家,同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下,形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。
1、在美國,物業管理作為社會管理事務,主要由業主和企業及行業協會負責,政府基本不予幹涉。小政府,大社會,能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題,政府均不予過多過問,所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業管理有效地承擔和履行了服務社會的職能,但這並不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業管理的管理部門,政府的作用是立法和司法。日常的行業管理,主要由一個叫物業管理研究院的機構負責。美國物業管理研究院總部位於芝加哥,成立於1934年,是美國房地產商協會的一個下屬機構,是一個非政府機構和非盈利性組織,其主要職責是:培養物業管理職業隊伍,包括培訓和鑒定從業人員的資格,頒發註冊物業經理、註冊住房經理證書;製定和執行物業管理行業標準、道德規範,推廣新技術、新工藝,維護行業的社會價值;協助政府部門起草法律,法規;推介並帶領會員向海外開拓市場。
美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營於一體的組織結構,在各大地區設立有分部,其總部的機構設定。

理事會      

執行委員會 
常務委員會:
職責:審計、預算、規劃
 條例、規定、
 道德規範和紀律
 道德規範問題聽證和風紀股長會
 執行委員會
 公共住房道德規範和執行委員會


 地方分部活動部:  
職責:分部活動  

 ARM部:

  職責:ARM服務  


 法律事務部:  

  職責:全國聯邦住房聯絡 
各地聯邦住房聯 
公平住房和平等機會 
聯邦立法    
州和市政事務   

服務部:   

職責:全國物業經理咨詢 
物業經理電腦和技術 
收/支分    
風險管     


  聯絡部:  
  
  職責:物業管理雜志社 
 行銷/公共關系   
出版 
  

 會員註冊部 
   
 職責:AMO    
AMO資歷評估分會   
AMO保險分會   
 CPM會員標準   
高級CPM會員標準   
管理計畫    
會員發展、少數民族  

教育培訓部: 
 
職責:成人教育   
 CPM會員資格培訓   
教育政策    
師資    
課程內容委員會 
 
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國,任何人要想從事物業管理,均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業,而是針對管理者個人,這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種:CPM,註冊物業經理;ARM,註冊住房經理;AMO,註冊物業公司。還有一種過度性的叫CPM Candidate,是成為註冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規範,使上述資格,特別是註冊物業經理資格入門有相當難度,從而既保證了註冊物業經理人隊伍的質量,也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為CPM的職業要求
申請人向IREM提出申請,取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年,最短一年,最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作,取得其他經歷分,也可少於五年。
申請人取得預備資格後,需按照IREM設計的一套考核製度,取得260分,其中160分為必修分,100分為選修分。
IREM課程:30分必修分,多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班,每年初,IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計畫。
CPM證書考試:30分必修分,0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃:20分必修分,0選修分。IREM提供管理策劃手冊,學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案,充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規範:20分必修分,0選修分。每一個申請人必須修這一課,牢記並嚴格遵守CPM職責道德規範。
經歷:60分必修分,多達100分選修分。從事物業管理每一個月算一分,因此,60分意味著5年的預備期。但是,如果申請人在提出申請前曾經在一個CPM指導下從事物業管理,或已經是ARM,那麽,這些經歷也可算分。對經歷,IREM還有具體規定:如管理住房,則一處不少於300單元、或2處不少於200單元、或5處不少於100單元;如管理辦公樓,則一處不少於12萬呎、或2處不少於8萬呎;如管理工業用房,則一處或多處不少於20萬呎。
正規學院教育:0必修分,多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分,其他專業的學士折60分。
其他成人教育:0必修分,多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。
其他要求:經IREM地方分部批準;交清分部和總部的會費;一直嚴格遵守CPM的職責道德規範;經IREM理事會批準。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前隻有CPM9500多人、AMO363家,負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計畫的發展下,美國物業管理隊伍均衡發展,保持穩定、高貭素,體現如下幾個特點:
身份高:全國隻有CMP9500多人,AMO363家,從申請到成為成員,有一套嚴格規定。因而也隻有較高學歷、堅持執著的人能成為註冊物業經理,具有高等教育的人員達94.1%。一旦成為註冊物業經理,則進入高收入階層,促使CPM珍惜職業、珍惜榮譽。1998年註冊物業經理的平均年收入達86362美元,而位於洛杉磯地區的MONTEREY  PARK市的平均家庭年收入才32605美元!
專業分工:公司多以CPM為核心,其他人員圍繞CPM工作,所以規模一般不大,某物業管理公司,具有AMO資格,管理住房380多棟,“康鬥”20多棟和一些公寓,但整個公司隻有4個人。董事長兼總裁為CPM,同時擁有代理、開發、建築等資質,主要負責對外開拓、製定發展計畫、管理決策;副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理;兩個辦事員按照指令工作,一天到晚忙於電話、傳真、電郵,午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度,負責根據業主要求,聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
註重經營的綜合服務:一是CPM的時間分配和收入結構上,以物業管理為主,代理、咨詢、估價開發也屬重要內容;二是管理物業方面,以住宅和非住宅並重;三是組織類型上,CPM除主要在物業管理公司外,在地產開發、建築、投資信託、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容
首要任務是物業經營。美國物業管理的首要任務是將物業經營好。因此在IREM的培訓中,總是將物業的促銷與租賃放在重要位置。CPM有22.1%的時間用在了經營方面,有40%的收入來自於物業管理以外的經營活動。物業管理人員更註意的是房地產市場的變化,如何使自己所管的物業保持競爭力,保持高出售率/出租率。及時收取物業經營所得,在租戶可能逃租時採取果斷的措施減少業主的損失;降低經營成本,通過批量購買、固定服務渠道、適時付款等取得一切可能的優惠,減少顧客的成本。
日常維修保養——依靠專業公司。對於物業的日常維修保養,物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由於社會分工的發達,大多數物業管理公司本身並不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔,各類設施還由各對應的專業公司承擔;衛生由衛生清潔專業公司承擔,一般每周清潔和清運垃圾2次;綠化有綠化專業公司承擔,一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化,定時自動噴水。
保全服務不是物業管理的法定內容,各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安,尤其是住宅,基本沒有保全。基本原因有三:一是保全人工費昂貴;二是有保全反給人不安全的感覺,別人會認為是不安全才請保全的,物業難免貶值;三是技防的普及,技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊的快速反應。
、物業管理一般不設24小時值班,上班時間以外發生的緊急事情,由政府的911辦公室處理,物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗,無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情,政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點
1、採用高端技術,保持樓宇管理的先進性。美國是世界上科學技術最為發達的國家,這也反映在他們對高層樓宇設備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業公司管理的智慧型大廈6500Wilshire Boulevard大廈。該大廈23層高,總面積435,039平方英尺,位於洛杉磯市繁華地段,是洛杉磯市企業界的標志性建築,由貝聿銘設計。自大廈可遠望太平洋海岸、世紀城、好萊塢山及洛杉磯市區。大廈連續三年獲得國際建築業主及經理協會年度最佳大廈的稱號並成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈採用了先進的保全監控系統,免除了人力巡視。大廈空調系統採用美國Auto-Matrix企業的超級終端電腦控製軟體系統進行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部攜帶型電腦進入超級終端系統,隨時隨地對空調系統運行進行調整。
2、註重節約能源,用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈,給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源,不惜投入重金改造樓宇設備,通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造,大廈能源管理系統,包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換,所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控製系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、註重設備管理環境,提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現,每一處設備間環境整齊,物品擺放井然有序,室內及設備本身潔凈無塵,油漆一新,其幹凈程度令我們驚嘆。同時,管理者嚴格設備管理程式,規範嚴格,設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啓示
1、美國的物業管理註重物業經營服務,物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外,涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域,這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。註重物業經營,一方面擴大了物業管理的領域,通過多樣化經營擴展利潤空間,規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自於物業管理以外的經營活動,這對我國目前利潤水準過低,經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啓示;另一方面,涉足較高端的房地產行業業務內容,可以有效地提高物業管理隊伍的整體貭素,轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中,感到美方的物業管理人員貭素高、幹勁足,職責滿意度高,94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的貭素與水準,就要提高行業的吸引力,擴展行業的利潤空間和業務空間,涉足房地產高端業務內容,自植梧桐樹,外引金鳳凰。
2、美國高度職業化的物業管理隊伍,保證了美國的物業管理能夠保持在較高水準上。參觀學習中,給我們很深印象的是,美國職業化的物業管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經濟價值的註冊資格,有很強的長期甚至終身從事物業管理的願望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業管理這一社會服務事業,這即保證了他們自己的較高社會地位和經濟收入,也保證了美國物業管理的世界級水準。從物業管理行業來說,高度職業化,嚴格註冊資格的篩選程式,限製註冊人數,都保證了註冊物業經理等資格的整體質量與貭素,提高了美國物業管理研究院在全美物業管理行業的地位與信譽,使資格註冊這一行業管理手段步入良性迴圈軌道。我們認為,美國的職業化專業管理隊伍建設經驗值得我們學習與借鏡。
3、註重環保與節能,是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察6500 Wilshire Boulevard大廈中看到,大廈的業主與管理者對環保節能有明確的目標與計畫,業主肯下功夫,肯花價錢投入大量資金用於大廈節能改造,自1994年至2004年逐年投入資金進行各項改造最低提高能效10%,最高提高75%,有效地達到了節能降耗的目的。美國環保署對物業管理中的節能活動給予推動,每年評定“能源之星”項目,對節能顯著者予以表彰。我國已提出建設節約型社會,全國各行各業建設節約型企業、機關、單位的活動也都在開展。節約型建設主要是能源的降低,物業管理行業也應開展建設節約型小區、大廈的活動,把環保節能列入物業管理考核的重要內容。
考察團成員:田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平
執      筆:曹學昌

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