對非法銷售車位進行整頓的建議書

建議人： xxx

建議內容：請求下文對非法銷售車位情況進行全國範圍整頓

建議理由：

近年來，隨著住宅房地產市場的迅猛發展，住宅作為商品，已為社會尤其是廣大消費者日益關注，而近期，車位糾紛已逐漸成為全國消費投訴的熱點。

建議人在調查中發現，開發商非法銷售車位情況相當普遍，主要存在如下情況：

1． 明知屬於小區配套不能辦理產權單獨轉讓，開發商卻仍然非法銷售地上或者地下車位。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定「未依法登記領取權屬證書的不得轉讓」
此種車位屬全體小區業主共有，是小區的強制配套設施，不允許單獨轉讓，並且作為地上附著物和從物，已經隨著小區土地使用權的轉移而轉移給了全體業主，開發商無權出售。

2． 以銷售50年或者70年使用權為名欺詐消費者

《契約法》第214條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。」
消費者租賃車位，最長期限也只有20年，凡是銷售使用權超過20年並且不向消費者聲明20年後不受法律保護的，都是欺詐行為。

3． 將地下人防改造的車位非法進行銷售

「人防工程」，是按照國家要求建立的公共事業配套設施，開發商不得擅自銷售；作為強制配套也已經隨土地使用權的轉移而轉移給全體業主了，而現實中卻存在開發商違反法律規定進行銷售的情形。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：「土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。」開發商售樓後，小區土地使用權已轉移給了全體業主，所以沒有單獨產權證的部位均為業主共有財產。

開發商的非法銷售行為，給業主權益造成了巨大損失，僅以北京4000個小區為例，若每個小區有500個車位，由開發商進行非法銷售：則非法獲利至少1000億元。

如果由開發商非法出租，租價一般在150元/月到1200元/月不等，那麼業主財產每年至少流失3億元。

針對如此大的利益、開發商的種種非法銷售行為，消費者很難維護自己的權益。據中消協和各地消協統計，在各類投訴中，房地產投訴的解決難度最大、調解成功率最低。

消費者維權困難，以青島千泰居為例，XX年1月，千泰居業主委員會向行政主管部門舉報開發商非法銷售車庫，要求行政主管部門對侵犯業主共同財產的行為進行查處。結果：建委答覆――建議交易中心處理，而交易中心也沒有實際行動，答覆建議法律途徑解決！

建議人認為：非法銷售車位的情況日益嚴重，一方面是由於利益驅使，開發商違反法律規定；另一方面是由於相關主管部門執法監督不力，對違法行為缺少有力的查處。違法銷售行為如此普遍，僅僅依靠消費者個人的力量並不能夠解決問題。

作為房地產業的主管部門，建設部肩負著規範房地產市場職責；貴部領導也曾多次強調：「要從執行憲法的高度，切實實現好、維護好、發展好人民民眾的根本利益。」

為維護廣大消費者的合法權益，現建議人懇請貴部在全國範圍內對非法銷售車位情況進行整頓：

1. 明確職能定位，分清職責，避免消費者投訴得不到解決的情況。

2. 在全國範圍內開展整頓工作，對非法銷售車位情況進行查處，分類做出處理，規範房地產市場：對國家明令禁止銷售的、違反土地管理法等有關法律、行政法規和國家政策的開發商，依法進行查處；對不符合規劃項目建造的車位，下令暫停建設，限期整改：完全杜絕開發商在土地分攤和規劃用地上做手腳！

致：

建議人：xx