加強居住物業裝修格線化管理的調研報告

隨著物業管理法規的不斷完善，業主、使用人法製觀念的不斷增強，管理部門監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控製。但是在部分居住小區依然存在著擅自在天井、庭園、陽台等部位搭建違法建築物和構築物，擅自佔用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住後，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業主、使用人擅自在房屋平台搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環境，還影響了相鄰業主、使用人的日常生活，引發了不少矛盾糾紛。
一、華陽地區居住物業裝修存在的主要問題
近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：
業主將原房屋從裏到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外牆立面安裝玻璃幕牆，將承重牆拆除後重新擴建，底層門廳、平台搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。
使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區環境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
相鄰關系矛盾不特出，業主委員會一般也不直接幹涉，隻是對過分超出範圍的違章建築反響較大。
由於業主身份比較特殊包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。
基於以上現狀從物業公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫於管理費拖欠，隻能勸阻，無法阻止施工，否則發生沖突物業公司很被動。
然而作為搭建的業主卻認為：由於房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，往往請專業裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發生，由於示範效應，對其他業主影響較大，有趨同傾向。
二、進一步加強物業裝修格線化管理的建議
各物業管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督
1、加強規範裝修行為的宣傳和指導
物業管理公司應當依據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》的規定和《前期物業管理服務契約》或《物業管理服務契約》、《住宅使用公約》或《業主公約》的約定，履行對業主裝修住宅的管理職責，並製訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業人員，加強對業主裝修住宅的宣傳、指導和監督。
指導物業管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業小區內一並公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業管理區域內待裝修的業主或使用人並簽收。
2、加強住宅裝修前的管理
要求物業管理公司在為業主或使用人辦理入住手續時，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等註意事項。
業主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容等書面告知物業管理公司並為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。
要求物業管理公司對業主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協定》。
3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監督
物業管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監督和管理。當有業主或使用人已入住的，應當督促裝修的業主、使用人或施工單位遵守施工作業時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生嚴重噪聲的施工。
物業管理公司對進入小區的施工人員和建築材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查並做好記錄，發現違規現象，應當及時採取有效措施進行勸阻、製止並督促改正。
對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業主或使用人及住宅裝修單位，物業管理公司應當及時告知業主委員會並報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識
物業管理公司應當督促業主或使用人遵守《條例》等相關規定、遵守《住宅使用公約》或《業主公約》的約定。
物業管理公司與住宅裝修單位簽訂協定》的，應當督促其履行《協定》。在住宅裝修施工完成後，物業管理公司應當及時收回小區臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。
物業管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協定》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業主委員會的住宅小區，業主或使用人違法裝修經勸阻。製止無效的，房產開發商或相關業主或使用人可依據《上海市商品房出售契約》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
業主委員會應當發揮自治管理作用
業主委員會應當經常檢查物業管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業主或使用人遵守有關的法規和約定，及時調解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業主或使用人違法行為進行勸阻、製止並督促其整改。
對業主或使用人違反《業主公約》勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會通過，業主委員會可向人民法院提起民事訴訟。
各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法
區房地局不斷完善行政執法工作程式。對物業管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關規定責令其改正，並可處相應的罰款。對物業管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書。
區縣房地局接到對業主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案並到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規定，責令其限期改正，可並處相應的罰款。