眉山商業地產開發運動考察報告

眉山商業地產開發運動考察報告 
??編者按
??在最近一期《市長論壇》雜志上，中共眉山市委書記餘斌以「強化城市經營、加速眉山城市化進程」為題作了深刻論述。其中就眉山的規劃發展說：「按照建設東坡文化品位的山水園林城市的目標和『能寬則寬、依江建城』的原則，不求最大，但求最好，突出東坡文化、數位城市、生態眉山三大亮點、準確定位。」
??本文通過透視該市商業地產的繁榮興起，從一個側面力圖對上述定位作一解讀。
??掐表計算,驅車跑完成樂高速幹線,僅僅用了90分鍾。
??在這條黃金走廊的中間一站,即是在中國文學史上大放燦爛之光的「三蘇父子」的故鄉——眉山。
??一個月前,正值蘇軾去世902年,一行由蘇東坡之孫蘇紹箕繁衍於廣東車坡村的蘇氏後裔的代表,披紅掛彩,鼓樂喧天地來到眉山東坡區土地鄉蘇公陵訪祖尋宗,祭祀先賢。據說,至今全球共有三蘇後裔近30萬人,比時下眉山全市城市人口還多1/3。
??自南齊建武三年始,眉山設政。歷經廢郡存州,州降縣,縣復州,後又改縣,吏治行政逾千年。
??2000年12月,眉山撤地建市。在中國21世紀迅猛推進的城市化進程大潮中,因其所擁有的舉世聞名的三蘇祠以及亞洲第一牌坊——雙石牌坊、高家大佛、千塔佛國、奎星閣、槽漁灘、瓦屋山等旅遊名勝而成為最具文化底蘊的「年輕態」新興城市。
??記者近期曾先後到省內綿陽、遂寧、南充、自貢、瀘州、宜賓、樂山等幾大城市就當地的舊城改造和商業地產開發進行了初步考察。
??饒有興味的是,所到之處,每個城市的建設部門都在認真思忖如何較為貼切地給自己的城市從人文的角度定位。如樂山市早在2001年即以「精雕細刻的山水之城」為對外宣傳主題。由此,當本月中旬我們前往眉山時,恰遇該市新增的東坡湖廣場「東坡醉月」大型雕像落成揭幕。在此後的乘興泛舟東坡湖之際,遙望湖畔巨大基座上那擱筆半臥,手執酒壺凝目皓月,似在沉呤千古絕唱的東坡銅像,不禁感慨油生,有30萬蘇氏後裔遍布海內外,此地真可謂天府人傑第一城。
??要提速城市化進程,必須依靠房地產的規模化經營。城市建設,恰似一盤「沒有下完的棋」。如何布局,怎樣行棋,時刻檢驗著城市管理者的運營水準。這其中,自然也包含著開發商的自身貭素、企業成熟度、資金實力、行銷手段及推廣策略等諸多因素。
??兩年前,我到眉山,當地一位廖姓開發商曾開車將我拉到東坡湖畔,站在一片河灘地上,第一句話即是:「當年蘇東坡正是從此處搭船出川的」!揮指間,頗有古蜀名士「若非巫山雲遮斷,看破江南十二州」的一腔豪情。
??他說要在此處建眉山最高檔的別墅。
??我聽了尚不以為然。當時眉山城區房價僅350元一平方米,修高檔別墅,誰來買?
??兩年後,就在我們當年駐足談笑的地方,「綠島華庭」別墅區已然售罄,而且與之毗鄰由眉山市多友房地產公司開發的建築面積達12萬平方米的東坡湖廣場,也以其自建的座落有「東坡醉月」雕像的休閒廣場投入使用為認購銷售標志,一舉揭開了川西南第一商業地產大盤的壯麗帷幕。與東坡湖廣場相銜接的,則又是已見偉岸身軀的四星級眉州大酒店,使這一集全市餐飲、娛樂、休閒和專業批發為一體的大型賣場,構成了東坡湖畔一條長達近2公裏的特色商業街市,並被譽為四川省首家「商業公園」。
??廣場是聚集人氣的,人氣即意味著商機。
??「東坡醉月」落成時,東坡湖休閒廣場呼啦啦一下子擁來6萬人,幾乎佔了全城人口的1/3,且不足一星期時間,多友公司即已售出2000餘萬元的商鋪。1/3人口與第一期銷售體量的1/3,證明眉山多友公司以「東坡文化」為背景展開行銷與推廣,收到了令人欣慰的成效。
??眉山人是有眼光和有魄力的,當川內一些城市在舊城改造中同時開闢幾處體量高達數十萬平方米的商業地產大盤時,多友公司卻瞄準了具有珍稀性和不可復製性的城區東坡湖畔,落子布局,即規避了舊城改造拆遷面大,政策性強,問題矛盾繁雜,施工難以提速等遲滯狀況,又搶佔了市場先機,一陣大刀闊斧,大幹快上。同樣是兩年多前,當成都開發商在雙流縣華陽鎮搞開發之際,眾多人對當時售價僅幾百元一平方米的華陽樓市並不動心,可兩年後,同樣社區二、三期的樓盤,卻一躍超過2000餘元一平方米!對比眉山,兩年多前市區有的房價僅350元一平方米,時到今日,這個價格還能買到房嗎?
??眉山商業地產有四個項目,有意思的是,其中有兩個以「東坡」人名為稱。一日「東坡湖廣場」,一謂「東坡城」,而另外兩個,則又以城市取名,一為「金羅馬」,一叫「小香港」。但無論人名地名,均各有棋路,各有行子之招。目前這四者中,除某項目因賠償安置資金尚未到位而延緩推進外,其餘3家均已正式對外發售。
??房地產行業素有一句老闆們時刻在琢磨的難言之隱:市場如棋局,總有人會被淘汰出局的。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生,亦會認同此理。
??近年間,商業地產的高風險,曾被某些地產商戲言為「圈地、蓋樓、逃跑」。在上月廣州媒體上展開的一場有關地產的系列熱門話題大討論中,房企老總們便總結出了幾類「出局法」:1、銷售手段老態百出者;2、靠「空手套狼」、或「以小搏大」沒有實力者;3、不合理資本結構者;4、信譽差的「關系型者」。由於國家對土地市場的調整和各項政策的進一步規範,過去可以通過劃撥、協定出讓等多種方式「八仙過海」搞開發的時代已經一去不復返了。爭奪土地的惟一舞台在拍賣會上,這就需要各家開發商們真刀真槍地展開資金與實力的對壘。
??與川北或川東一些城市上馬的大型商業地產項目相比,眉山市多友房地產公司以成樂、成雅兩條高速公路為紐帶,以眉樂雅三座川南重鎮為輻射點的大盤戰略,在其東坡湖廣場一期的熱銷中,即已吸引了眉山、樂山、雅安、成都、德陽等城市投資置業者的目光,內部認購銷售的頭兩天,僅成都市打進售樓熱線0833—8334888的咨詢電話便有300餘個,顯然,「經濟半小時市」對汽車擁有量位居全國第3的成都人來說,車程40分鍾,僅相當於成都的一個遠郊。
??勿庸忌言,商業經濟的經營模式及多種商業形態的不同,對地產開發商來說都是一堂新課。招商的成功其實隻能算是一個起點,在後期如何選擇合作經營模式上,方可謂真正進入「角色」。
??在與東坡湖廣場行銷顧問洪強先生的溝通中,這位成都藍葉管理咨詢公司的管理咨詢師對商業地產的業態規劃、商業經營、市場分析、投資回報系統、企業市場化管理等的務實精熟給我留下了深刻的印象。
??東坡湖廣場作為眉山市商業地產的領軍之旗,其得天獨厚的地理位置,純生態的水系環境以及4000多元/平方米左右的高性價比商鋪價格,隨著眉山市的城市建設和旅遊經濟的飛速發展,無疑將會在不長的時間內顯示出極大的增值潛力。
??房地產行業,實際上是一個老實人才能做的行業。哪些急功近利,總想以炒作慨念開啟局面的開發商——如栽些綠草樹木就冠以「生態住宅」,挨條小河便稱「親水樓盤」,甚至在外立面造型上弄幾個歐式符號就大吹「歐陸風情」的作法,是根本經不起時間的檢驗的。
??「好房子自己會說話」這句被業界廣泛引用的名言佳句,或許正道出了成功者的開發真諦。
??走馬眉山,記者除了再度體味到「東坡文化」的強烈浸淫之外,更深刻感受到了當地城市建設與開發的巨大活力。眉山人好學敢闖,誠如東坡湖廣場開盤熱銷之際,在地一位以最早開發玫瑰園而聲名鵲起的開發商,即親臨東坡湖廣場售樓部,攝像機、照像機並用,而且不恥下問,細心與前來辦理定購手續的各地購房者對話交流,以欲對本市商業地產市場來個觀一斑而窺全豹。
??作為已在眉山成功開發了多個房地產項目的多友公司董事長劉總,曾在東坡湖廣場的開盤慶典上,擲地有聲地說道:「東坡湖廣場將在建成後成為川西平原上的『八個一流』的商業地產:一流的環境、一流的口岸優勢、一流的升值空間、一流的業態規劃、一流的經營管理、一流的商業服務、一流的物業服務、一流的投資回報。並努力實現『三贏』——政府達到經營城市提高城市檔次的目的;開發企業達到提升自身實力提高品牌知名度的目的;投資人達到坐享財富增值的目的。」劉總還飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:「我是眉山人,我從不做讓家鄉人截脊梁骨的事」!
??隨著慶典儀式上的彩球飄飛,萬鴿騰空,眉山商業地產走進了一個與時俱進,橫鎖川南的大盤時代。
??我們相信,金秋10月即將在成都舉辦的「四川省首屆商業地產投資見面會」上,眉山東坡湖廣場作為成都平原西南緣的一個厚重的地產板塊,必將會有一個精彩的發言。