미국 고층 건물 관리에 관한 조사 보고서

미국 고층 건물 관리에 관한 조사 보고서

미국의 CB Richards 부동산 관리 회사 (CB Richards Property Management Company)의 초청으로 Tian Zaiyu 부회장이 이끄는 중국 부동산 관리 협회는 2005 년 12 월 11-23 일에 10 개의 고층 빌딩 장비 관리 대표단을 미국으로 초청했다. 고층 빌딩의 장비 관리 현황은 신중하게 조사되었으며, 상황에 대한 보고서는 다음과 같습니다.
I. 미국의 부동산 관리 현황 미국은 세계에서 가장 선진국이며, 그 국가의 종합적인 힘은 다른 나라의 그것보다 훨씬 뛰어나며 또한 가장 완전한 시장 경제 시스템을 가진 나라이기도합니다. 이러한 사회적 배경을 전제로 미국의 전문직 분업이 높은 자산 관리 시장 운영 시스템이 형성되었다.
1. 미국에서 부동산 관리는 사회 관리 문제로서 주로 소유주와 기업 및 산업 협회가 맡고 있으며 정부는 기본적으로 개입하지 않습니다. 소규모 정부, 큰 사회, 시장에서 할 수 있거나 사람들의 자제력에 의지 할 수있는 사람들은 문제를 해결할 수 있습니다. 정부는 너무 많은 것을 요구하지 않으며 소위 "사람, 사람, 사람"도 있습니다. 미국 재산 관리가 효과적으로 사회 봉사의 기능을 가정하고 수행하지만, 이는 미국 정부의 신용이 아닙니다. 미국 행정부에는 재산 관리를위한 관리 부서가 없으며 정부의 역할은 입법과 정의입니다. 일상적인 산업 관리는 주로 자산 관리 연구소 (Property Management Research Institute)라는 기관에서 처리합니다. 시카고에 본사를두고있는 American Institute of Property Management는 미국 부동산 중개인 협회 (American Association of Realtors)의 자회사로 1934 년에 설립되었으며 비정부기구이며 비영리 조직으로 교육 및 인증을 포함한 부동산 관리 전문 팀을 육성합니다. 직원 자격, 등록 된 재산 관리자 발행, 주택 관리자 인증서 등록, 재산 관리 업계 표준, 윤리 규정 작성, 신기술, 새로운 프로세스 홍보 및 업계의 사회적 가치 유지, 정부 부서의 법률 및 규정 초안 작성, 홍보 및 리드 회원은 해외 시장을 개방합니다.
미국 부동산 관리 협회 (American Property Management Institute)는 관리, 연구, 교육 및 관리를 통합하는 조직 구조를 가지고 있으며, 주요 지역 및 본사에 지사를두고 있습니다.

협의회

집행위원회 상임위원회 :
책임 : 감사, 예산, 기획 규정, 규정,
윤리 및 규율 윤리, 청력 및 징계 리더십위원회 집행위원회 공공 주택 윤리 및 집행위원회


지역 부서 활동 :
책임 : 부문 별 활동

ARM 부서 :

책임 : ARM 서비스


법무부 :

책임 : 국가 연방 주택 연락
연방 주택 조합
공정한 주택과 동등한 기회
연방 입법
시정촌

서비스 부서 :

책임 : National Property Manager Consulting
자산 관리자 컴퓨터 및 기술
수신 / 분기
위험 관리


연락 담당 부서 :

책임 : 재산 관리 잡지
마케팅 / 홍보
출판


회원 등록 부서

책임 : AMO
AMO 자격 평가 부서
AMO 보험 지점
CPM 회원 표준
고급 CPM 회원 표준
경영 계획
회원 개발, 소수 민족

교육 및 훈련 부서 :

의무 : 성인 교육
CPM 멤버십 교육
교육 정책
교사
코스 내용위원회

2. 고도로 전문적인 부동산 관리 팀은 미국 부동산 관리의 중요한 특징 중 하나입니다. 미국에서 재산 관리에 종사하고자하는 사람은 적절한 전문 자격을 취득해야합니다. 이러한 종류의 자격 관리는 주로 기업을위한 것이 아니라 중국의 현재 기업 자격 관리와 다른 관리자 및 개인을위한 것입니다. 미국에는 3 가지 유형의 자산 관리 자격이 있습니다 : CPM, 등록 된 자산 관리자, ARM, 등록 된 주택 관리자, AMO, 등록 된 부동산 회사. 또한 등록 된 자산 관리자가되기 전에 전문 자격증 인 CPM 응시자라고하는 과다한 노력이 있습니다. 자격 관리를 담당하는 미국 부동산 관리 협회는 산업 자격 기준 및 산업 윤리를 엄격히 적용하여 위의 자격 요건, 특히 등록 된 부동산 관리자의 자격을 취득하기 어렵게함으로써 등록 된 부동산 관리자 팀의 품질을 보장합니다. 직업은 사회적 가치가 높은 인기있는 선택이되었습니다.
3. CPM 전문가가 되십시오. 신청자는 CPM 자격 취득을 위해 IREM을 신청해야합니다. 신청서는 신청서를 작성하고 신청비를 지불하며 고등 교육을 받거나 법적 노동 연령을 충족해야하며 현재 자산 관리에 종사하고 있어야합니다. 준비 기간은 일반적으로 5 년이며, 최단 기간과 최장 10 년입니다. 신청자가 부동산 관리 또는 부동산 관련 업무에 종사하는 경우 다른 경험 포인트는 5 년 미만일 수 있습니다.
신청자가 예비 자격을 취득한 후, IREM이 고안 한 평가 시스템에 따라 260 점을 취득해야하며, 그 중 160 점은 필수이고 100 점은 선택 사항입니다.
IREM 과정 : 30 점 필수, 100 점까지. IREM은 매년 본사 및 지회에서 교육 과정을 조직하고 있으며, 매년 IREM은 각 학생에게 아름다운 브로셔를 보냅니다. 코스 내용은 주로 재산 관리 관리, 인적 자원 관리, 다목적 부동산의 승진 및 임대, 부동산 금융 및 전략, 부동산 관리 효율성 평가, 부동산 투자 환경 평가 및 재산 관리 계획을 작성하는 것을 포함합니다.
CPM 인증서 시험 : 30 점 필수점, 0 점. 이 시험은 유지 관리, 인사 관리, 판촉 및 임대, 재무 운영, 일상 관리, 법률 및 위험 관리를 다룹니다.
경영 계획 : 20 점을 고쳐야하며, 0 점은 선택 사항입니다. IREM은 관리 계획서를 제공하며 실제 경험과 이론 지식을 완전히 반영한 부동산 관리 계획을 작성합니다.
윤리 : 20 점을 고쳐야하며 0 점은 선택 사항입니다. 각 신청자는 반드시이 과정을 수강해야하며 CPM 윤리 강령을 엄격하게 준수해야합니다.
경험 : 60 점을 수리해야하며, 교육 포인트는 최대 100 점입니다. 재산 관리는 매월 계산되므로 60 점은 5 년의 준비 기간을 의미합니다. 그러나 신청자가 신청하기 전에 CPM의 지시에 따라 자산 관리에 종사하거나 이미 ARM 인 경우 이러한 경험을 산정 할 수 있습니다. 경험상, IREM에는 특정한 규정이 있습니다 : 주택 관리를하는 경우 300 단위 또는 200 단위 이상의 2 단위 또는 100 단위의 5 단위가 있고, 관리 사무실 건물의 경우 많은 수가 있습니다. 120,000 바트 또는 최소 2 만 8 천 바트, 산업 건물 관리, 최소 200,000 바트.
정규 대학 교육 : 0 점, 트레이닝 포인트 90 점. 부동산, 경제, 법률, 금융 또는 경영학 학사 학위는 70 점이며 다른 전공은 60 점입니다.
기타 성인 교육 : 0 점, 트레이닝 포인트 100 점. IREM은 다른 15 개 부동산 협회가 제공하는 코스를 인정합니다. IREM은 교육 매뉴얼에수록되어 있습니다.
기타 요구 사항 : IREM 지사가 승인하고 지사 및 본부를 지우며 CPM 윤리 규정을 엄격히 준수하고 IREM 이사회의 승인을받습니다.
4. 미국 부동산 관리 팀의 기본 상황 미국에는 8 억 9500 만 달러 상당의 다양한 부동산을 관리하는 CPM9500과 AMO363 만 있습니다. IREM의 장기적인 발전에 따라 미국 부동산 관리 팀은 다음과 같은 특성을 반영하여 안정성과 고품질을 유지하면서 균형 잡힌 방식으로 개발했습니다.
높은 지위 : 나라에는 CMP9500 명만 있고, AMO363 가족은 신청에서 회원에 이르기까지 엄격한 규정을 가지고 있습니다. 따라서 고등 교육과 고집 만이 등록 자산 관리자가 될 수 있고, 고등 교육을받은 사람들의 94.1 %가 부동산 관리자가 될 수 있습니다. 등록 된 자산 관리자가되면 고소득층에 진입하여 CPM에 직업을 소중히하고 명예를 소중히 간직하게됩니다. 1998 년에 등록 자산 관리인의 평균 소득은 86,362 달러 였고 LA 지역의 MONTEREY PARK의 평균 연간 가구 소득은 32,605 달러였습니다!
전문직 분업 : 회사는 주로 CPM을 핵심으로 삼고 다른 사람들은 CPM을 사용하므로 규모는 일반적으로 작습니다. 자산 관리 회사는 AMO 자격을 보유하고 있으며 380 개 이상의 주택, 20 개 이상의 "편의 시설"및 일부 아파트를 관리하지만 전체 이 회사는 단 4 명이 있습니다. 회장 및 사장은 CPM이며, 대행사, 개발 및 건설의 자격이 있으며 주로 외부 개발, 개발 계획 수립 및 경영 의사 결정을 담당합니다. 부회장 겸 재정은 주로 회사의 재정 수입 및 지출, 진술, 계정 및 내부 관리를 담당합니다. 점원은 지시에 따라 일하며 하루 종일 전화, 팩스 및 이메일로 바쁘다. 점심 식사는 먹기 위해 비틀 거리고있다. 그들은 대기업의 스케줄링과 같으며 유지 보수 회사, 청소 회사 및 녹화 회사와 소유자 및 요구 사항에 따라 일일 및 특수 관리 문제를 접촉하고 배치해야합니다.
통합 관리 서비스 : 첫째, 자산 관리, 에이전시, 컨설팅, 밸류에이션 및 개발을 기반으로하는 CPM의 시간 할당 및 소득 구조가 중요한 내용이며 둘째, 주거 및 비주거 소유권 관리 둘째, 유형 측면에서 CPM은 주로 부동산 개발, 건설, 투자 신탁, 은행 및 부동산 관리 회사를 제외한 기타 업계에 배포됩니다.
5. 미국 부동산 관리의 주요 임무는 부동산 관리입니다. 미국 재산 관리의 주요 임무는 재산을 잘 관리하는 것입니다. 따라서 IREM 교육에서 부동산의 홍보 및 임대는 항상 중요한 위치에 놓이게됩니다. CPM은 운영에 소요 된 시간의 22.1 %를 차지하고 수익의 40 %는 재산 관리를 제외한 운영에서 비롯됩니다. 부동산 관리 인력은 부동산 시장의 변화, 자신이 관리하는 부동산의 경쟁력 유지 방법 및 높은 판매율 / 임대율 유지 방법에보다 많은 관심을 기울이고 있습니다. 재산 관리 수입을 적기에 수집하고 임차인이 임대료를 회피 할 수있을 때 소유자의 손실을 줄이기위한 결정적인 조치를 취하고 운영비를 줄이고 대량 구매, 고정 서비스 채널, 적시 지불 등을 통해 가능한 모든 혜택을 얻고 고객 비용을 절감합니다.
일일 유지 보수 - 전문 회사에 의존합니다. 재산 관리 회사는 조직의 일상 관리를 위해 조직, 스케줄링 및 궁극적 인 책임을 수행합니다. 사회 분업의 발전으로 인해 대부분의 부동산 관리 회사는 유지 보수 인력과 장비를 가지고 있지 않습니다. 가옥과 그 시설은 전문 회사가 맡고 모든 종류의 시설은 해당 전문 회사가 맡고 위생은 위생 청소 전문 회사가 담당하며 일주일에 두 번 쓰레기를 청소하고 정리할 수 있으며 녹색 녹화에는 전문 녹화 회사가 있으며 일반적인 녹화 직원은 가지 치기, 곤충 살해 또는 일주일에 한 번 비료를 제공합니다. 녹색 스프링클러 관개의 기본 관개, 정기적 인 자동 물 분무.
보안 서비스는 재산 관리의 법적인 내용이 아니며, 각 재산은 소유주의 국제 대회 규정에 따라 다릅니다. 일반적인 재산 관리에는 법과 질서가 포함되지 않으며, 특히 거주 용이며 기본적으로 보존은 없습니다. 첫째, 인건비를 보호하는 데 비용이 많이 든다는 것, 둘째, 사람들에게 안전하지 못하다고 느끼는 느낌을주는 것이 안전하고 다른 사람들은 안전하지 못하다고 생각할 것이며 재산은 필연적으로 가치를 떨어 뜨릴 수밖에 없다는 것, 셋째, 기술 방위의 인기, 기술 방위 회사가 제공 할 수있는 것 완벽하고 신속하며 저렴한 서비스. 또 다른 이유는 경찰과 소방대 원의 신속한 대응입니다.
부동산 관리는 일반적으로 24 시간 근무하지 않으며, 근무 시간 외의 긴급 상황은 정부의 911 사무소에서 처리하며 재산 관리 비용은 크게 절감됩니다. IREM에 대한 설명은 사회 자원의 소비를 줄이는 것이며 모든 재산이 발생할 가능성이 희박해질 때까지 기다릴 필요가 없으며 정부 팀은 큰 문제에 대처할 수 있습니다.
둘째, 미국의 고층 빌딩 설비 관리의 특성
1. 건물 관리의 고급 특성을 유지하기 위해 하이 엔드 기술을 채택하십시오. 미국은 세계에서 가장 선진국이며 고층 건물 장비의 구성 요구 사항에 반영됩니다. 우리는 로스 앤젤레스의 CB Richard Ellis Property Company가 관리하는 똑똑한 건물에있는 6500Wilshire Boulevard 건물을 방문했습니다. 총 면적 435,039 평방 피트의 23 층짜리 건물은 로스 앤젤레스의 분주 한 지역에 위치하고 있으며 IM Pei가 디자인 한 로스 앤젤레스 비즈니스 커뮤니티의 랜드 마크입니다. 건물에서 퍼시픽 코스트, 센추리 시티, 할리우드 힐즈 및 다운타운 로스 앤젤레스를 조망하실 수 있습니다. 이 건물은 3 년 연속 국제 건축 소유주 협회 (UMCA)가 선정한 올해의 최고 건축물 상을 수상했으며 로스 앤젤레스에서 가장 바람직한 오피스 빌딩이되었습니다. 건물에는 인력 검사를 제거하는 고급 보안 모니터링 시스템이 있습니다. 건물 냉난방 시스템은 에너지 관리를 위해 미국의 Auto-Matrix Enterprise의 울트라 터미널 컴퓨터 제어 소프트웨어 시스템을 사용합니다. 건물의 온도 조절은 엔지니어가 휴대용 컴퓨터를 사용하여 수퍼 터미널 시스템으로 들어가서 언제 어디서나 에어컨 시스템의 작동을 조정할 수 있습니다.
2. 첨단 기술로 에너지 절약에 중점을두고 에너지 소비를 줄입니다. 6500 Wilshire Boulevard 빌딩을 방문했을 때 우리에게 가장 인상 깊었던 것은 건물 소유주와 관리자가 에너지 보존을 중요하게 생각한다는 것입니다. 건물 장비를 업그레이드하고 기술적 수단을 통해 에너지를 절감하는 데 많은 투자를 기꺼이합니다. 이 건물은 3 년 연속 미국 환경 보호국의 에너지 스타 상을 수상했습니다. 투자 변환을 통해 에어컨 시스템의 자동 온도 조절, 냉동기 자동 전환, 모든 공기 조절 장치, 냉각탑 팬 및 차고를 포함한 건물 에너지 관리 시스템이 속도 조절 모터를 갖추고 있습니다. 건물에는 조명 감지 제어 시스템과 절수 밸브가 완비되어 있습니다. 차고 배기 팬을위한 가변 주파수 모터의 사용은 건물을 연간 약 100,000 달러의 에너지 비용으로 절약합니다.
3. 장비 관리 환경에주의하고 장비의 서비스 수명을 향상 시키십시오. 건물 관리자는 장비 환경의 관리 및 유지 보수를 매우 중요하게 생각합니다. 방문하는 동안, 우리는 각 장비 사이의 환경이 깔끔하고 아이템이 순서대로 배치되었고 내부와 장비 자체가 깨끗하고 먼지가없고 페인트가 새 것이고 청결 함이 우리를 놀라게한다는 것을 발견했습니다. 동시에, 관리자는 엄격한 장비 관리 절차, 엄격한 사양 및 장비 테스트가 명확한주기 규정 및 현장 검사 기록을 가지고 있습니다.
셋째, 중국의 부동산 관리 발전에 대한 미국 방문의 계몽
1. 미국의 부동산 관리는 부동산 관리 서비스에 중점을두고 있으며, 부동산 관리는 더 광범위한 의미를 가지고 있습니다. 부동산 관리 외에도 중개업, 컨설팅 및 평가, 임대 판매, 개발 및 판매와 같은 부동산 산업의 많은 분야가 포함되며 이는 대부분의 중국 부동산 관리 회사가 단순한 부동산 관리 기본 비즈니스 컨텐츠에 종사하고 있다는 사실과는 정 반대입니다. 한편으로는 부동산 관리에 중점을두고 자산 관리 분야를 확대하고 다각화 된 운영을 통해 이윤을 늘리고 산업 위험을 피하십시오. 미국의 소득 관리 회사 중 40 %는 자산 관리 이외의 사업 활동을하고 있으며, 이는 현재 낮은 수준의 이익 관리를위한 중요한 계시는 아니지만 관리가 어려우며 반면에 고급 부동산과 관련이 있습니다. 업계의 비즈니스 내용은 부동산 관리 팀의 전반적인 품질을 효과적으로 개선하고 부동산 관리의 외부 이미지를 단순한 노동에 개입시킬 수 있습니다. 미국을 방문하는 동안 미국의 부동산 관리 직원이 높은 열정과 열정, 높은 만족감을 느꼈고 재산 관리 인력의 94 %가 고등 교육 자격을 취득했습니다. 중국의 부동산 관리 종사자의 품질과 표준을 향상시키기 위해서는 업계의 매력을 높이고 수익 공간과 비즈니스 공간을 넓히고 부동산의 고급 비즈니스 내용에 참여하고 피닉스 트리를 스스로 심고 황금 피닉스를 도입해야합니다.
2. 미국의 고도로 전문적인 부동산 관리 팀은 미국 내 재산 관리를 높은 수준에서 유지할 수 있도록 보장합니다. 방문 기간 동안 우리는 미국의 전문 부동산 관리 인력이 획득하기 어렵고 높은 사회적 경제적 가치를 지닌 등록 자격을 소중히 여기며 자산 관리에 종사하려는 장기 적이고도 평생의 강한 욕구를 가지고 있다는 사실에 깊은 인상을 받았습니다. . 그들은 자신의 높은 사회적 지위와 경제적 수입을 보장하는 자산 관리의 사회 봉사에 자신의 삶의 에너지와 재능을 바치며 세계 수준의 미국 재산 관리를 보장합니다. 재산 관리 업계에서, 매우 전문적이고 엄격한 등록 심사 절차, 등록 수에 대한 제한, 등록 자산 관리자 및 기타 자격의 전반적인 품질과 품질 보장, 미국 부동산 관리 업계의 미국 부동산 관리 연구소 개선 상태와 신뢰성은 자격 관리 산업을 양성으로 만듭니다. 우리는 미국에서 전문적인 전문 경영 팀을 설립 한 경험이 우리의 연구와 차용에 합당하다고 믿습니다.
3. 미국을 방문하는 동안 환경 보호와 에너지 보존에주의를 기울이는 것이 중요한 특징입니다. 6500 Wilshire Boulevard 건물을 방문하는 동안 건물 소유주와 관리자는 환경 보호 및 에너지 절약을위한 명확한 목표와 계획을 가지고 있으며, 소유자는 열심히 일하고 1994 년부터 2004 년까지 에너지 절약 혁신을 위해 많은 돈을 투자 할 것입니다. 매년 에너지 효율을 10 % 향상시키고 최대 75 %까지 증가시키는 다양한 변화를위한 자금을 투자하여 에너지 절약 및 소비 감소의 목표를 효과적으로 달성합니다. 미국 환경 보호국 (US Environmental Protection Agency)은 재산 관리 분야에서 에너지 보존 활동을 홍보하고 에너지 절약 프로그램을 평가하여 에너지 절약 사람들을 인정합니다. 중국은 보전 위주의 사회를 건설 할 것을 제안했고, 전국의 모든 삶의 보전 지향 기업, 기관 및 부지 건설 활동도 진행 중이다. 보전 중심의 건설은 주로 에너지 절감이며, 재산 관리 업계는 또한 보전 중심의 공동체 및 건물을 짓는 활동을 수행하고 재산 관리 평가의 중요한 부분으로 환경 보호와 에너지 보존을 포함해야합니다.
대표단 멤버 : 티안 자이유, 쉰 신민, 조총련, 라이 첸차오, 양 볼린, 카오 수창, 후앙 궈롱, 까이 렌종, 카오 양, 얀 용핑, 펜 : 카오 수창