XX 지구 XX 타운십 부동산 타당성 조사 보고서

총괄 요약

XX 타운십 XX 구역은 XX 도시의 "제 10 차 5 개년 계획"에 의해 식별 된 3 대 주거 구역 중 하나에 속합니다. 이 논문은 XX 지구의 Shiqiao 마을에있는 125.59 mu의 한 국가의 개발 및 운영 환경에 대한 시장 조사와 분석, 그리고 XX 지역과 미래에있는 XX 타운십의 현재 시장 상황에 근거한 주변 지역의 주요 유사한 경쟁 부동산의 비교를 기반으로합니다. 프로젝트의 타당성 및 개발 관리 계획이 수립되고 프로젝트의 특징적인 장점과 함께 프로젝트가 주거 개발 및 현장 운영의 가능성을 탐색하기 위해 투자, 재무 평가 및 위험 분석을 위해 분석 될 것으로 예측됩니다. 이 보고서의 계획에 따르면,이 프로젝트의 총 건축 면적은 117,200 평방 미터이고 프로젝트의 총 투자는 159,488,500 위안입니다. 프로젝트의 재무 순 현재 가치는 3621 억 위안이며 프로젝트의 재무 내부 수익률은 27.1 %이므로 프로젝트는 경제적으로 실행 가능합니다.

[키워드] XX Garden Project 투자 개발 및 관리

목차 제 1 장 머리말 I.보고 목적 II보고 편집 기초 III 프로젝트 개요 제 2 장 프로젝트 개발 및 운영 환경 분석 I. 2000 년 국내 경제 및 부동산 시장 검토 II. XX 부동산 시장 분석 III. 유리한 투자 경제 상황 분석은 부동산 시장 조사 및 분석 1, 투자 플롯 2, XX 지역 분석 III, 프로젝트 주변의 주요 속성 분석 IV, XX 타운십 소비자 설문 분석 제 4 장 프로젝트 개발 및 관리의 장점과 기회의 지리적 환경을 둘러싼 프로젝트의 세 번째 챕터의 원인 분석 포인트 분석 I. 부동산 투자 프로젝트 개발 및 운영 기회 형성 모드 II. 프로젝트 개발 및 관리 이점 III. 프로젝트 개발 및 운영 기회 포인트 5 장 프로젝트 방향 I. 목표 시장 포지셔닝 II. 제품 포지셔닝 VI Chapter 프로젝트 계획 및 건축 설계 제안 프로젝트 전반적인 계획 제안 II. 주거용 건물 설계 제안 III. 지역 사회 지원 시설 제안 IV. 환경 예술 디자인 제안 VII 장 프로젝트 개발 및 운영 전략 및 투자 추정 I. 프로젝트 개발 및 운영 전략 II. 프로젝트 투자 추정 III. 프로젝트 시행 일정 III. IV. 프로젝트 투자 및 기금 조성 계획 제 8 장 프로젝트 개발 현황 분석 1. 프로젝트 판매 계획 2. 프로젝트 판매 수익 추정 3. 프로젝트 운영 비용 추정 4. 프로젝트 이익 추정 5. 프로젝트 현금 흐름, 재무 순 현재 가치 및 재무 내부 수익률 Chapter IX 프로젝트 개발 및 운영 위험 분석 I. 프로젝트 휴식 시간 분석 II. 프로젝트 감도 분석 III. 프로젝트 개발 및 관리의 주요 위험 및 대응책 제 10 장 결론 및 권고 제 11 장 결론 제 12 장 부록 및 주요 참고 문헌

제 1 장 서문 I.보고의 목적
1. 프로젝트의 위치 환경과 결합 된 프로젝트 개발 및 운영 환경에 대한 상세한 분석에 근거하여 토지의 시가가 합리적으로 평가됩니다.
2. 프로젝트의 타당성 및 개발 및 운영 계획에 대한 예비 의견을 제시하고 프로젝트 계획, 설계, 건축 설계 및 환경 예술 디자인에 대한 제안을한다.
3. 회사의 상황과 프로젝트 특성을 결합하여 실현 가능한 프로젝트 개발 및 운영 방법을 모색합니다.
4. 프로젝트에 대한 투자 분석 및 위험 분석을 수행하십시오.
5. 프로젝트 의사 결정 및 구현 최적화에 대한 권장 사항을 작성하십시오.
둘째, 보고서 준비의 기초
1. XX시 계획국의 계획;
2. Yifang 웹 사이트;
3. 건설 교통부가 공포 한 부동산 관련 법령 및 정책;
4. XX 도시 2000 부동산 연감;
5. 현장 조사 및 현장 조사에서 얻은 정보.
6. XX 도시의 Xinhongtai 중개 기관이 제공 한 정보 프로젝트 개요이 도시는 XX 도시의 "제 10 차 5 개년 계획"에 의해 식별 된 3 개의 주요 주거 신구에 속하며, 총면적은 약 125.59 mu이고, XX 지역의 Shiqiao Village, XX 지방에 위치합니다. 1 - XX 타운십 주거 그룹은 새로운 유형의 주택 개발에 큰 의미가 있습니다. XX 도시 계획국의 요건에 따르면, 토지는 근본적으로 물과 전기로 평준화되었으며, Wuzhengzizi [2001] 2 호시 인민 정부의 승인을 얻었으며 도시 기반 시설 보전료 면제가 가능하다. 플롯의 주 용도는 주거지, 플롯 비율은 1.4 이하, 건물 밀도는 22.5 %, 녹화 비율은 40 % 이상임을 확인합니다. 주요 건물 형태는 다층 구조이며, 건물 높이 제한은 일반적으로 24 미터 미만이며 고층 건물을 짓는 것도 허용되지만 비율은 20 %를 초과해서는 안됩니다.
조사 분석과 위의 정보에 따르면 프로젝트 제품은 중급 주거용 신구로 자리 매김했습니다. 건물 형태는 복합 유형을 채택합니다 : 다중 층의 경우 60 %, 소규모 고층 건물의 경우 40 %이며, 프로젝트의 주요 기술 지표는 다음과 같이 처음 결정됩니다.
1 총 토지 면적 : 8.37 헥타르, 125.59 뮤.
2 층 면적 비율 : 1.4
3 총 건축 면적 : 117,200 M2
그중 : 다층 주거 : 67,200 M2
작은 고층 주거 및 빌라 : 44,800 M2
공공 건축 면적 : 500 만 평방 미터
4 건물 밀도 : 22.5 %
5 녹화 비율 : 40 %

제 2 장 프로젝트 개발 및 운영 환경 분석 I. 2000 년 국내 경제 및 부동산 시장은 비즈니스 환경, 특히 기초 및 주요 부동산 산업에 대한 투자 기회로 돌아갔습니다. 따라서 거시 경제, 사회 및 정책 환경에 대한 이해는 모든 개발 의사 결정자의 주된 관심사입니다.
2000 년 경제 발전 요구에 따라 중국은 내수 확대 원칙에 충실하고 적극적인 재정 정책과 신중한 통화 정책을 지속적으로 추진하고 경제 구조 조정을 적극 추진했으며 농업 기반을 강화하고 국유 기업의 개혁을 늘리고 어려움을 없애고 서부 지역을 시행했다. 개발 전략과 다양한 조치들이 수출 확대를 위해 채택 되었기 때문에 이러한 주요 조치들의 실행은 중국의 국가 경제가 상대적으로 빠른 개발 모멘텀을 유지하고 긍정적 인 변화를 보여줄 수있게했다. 투자, 소비 및 수출 성장은 가속화되고 사회 수요는 더욱 회복되고 구조 조정은 꾸준히 진행되며 인프라 건설은 강화되고 경제 시스템 개혁은 새로운 진전을 이루고 기업 이익과 재정 수입은 크게 증가하고 경제 운영 품질은 더욱 향상됩니다.
동시에 통계청의 고정 자산 투자 통계국 (National Bureau of Statistics) 통계에 따르면 2000 년 전국 주택 기후 지수는 104.06 포인트로 전년 대비 2.6 포인트 상승하여 급격한 상승세를 유지했다. 개발 동향, 부동산 개발은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다. 부동산 개발 투자 및 원위치 펀드가 빠르게 성장하고 있으며, 상업용 주택 판매 면적과 매출액 증가가 크고, 상업용 주택의 평균 판매 가격이 꾸준히 상승하고 있으며, 상업용 주택의 총 건설이 확대되고 있으며, 신규 건설 프로젝트가 빠르게 증가하고 있습니다 비어있는 지역을 소화하기위한 모든 정부의 노력이 결실을 맺기 시작했고 상업용 주택의 빈 공간이 급격히 줄어들 었으며 부동산 시장은 생산과 판매 모두에서 호황을 누리고 있습니다. 국가 경제 상황이 개선되고 관련 정책이 도입됨에 따라 부동산에 투자 된 자금이 크게 증가하고 투자 구조가 더욱 개선되며 부동산 산업이 강한 성장 모멘텀을 보였습니다. 부동산 시장은 다음과 같은 주요 특징을 나타냅니다 :
국가 부동산 개발 및 판매
실제로 지난해 같은 기간에 비해 2000 년 + %
주거 투자 3318.7 25.8
상업용 주택 신축 지역 28295 30.6
상업용 주택 완공 지역 23027.9 16.4
상업 주택 판매 지역 16984.1 26.9
상업용 주택 판매 3571.0 30.1
그 중 : 개인에 대한 판매 2840.3 51.9
총 매출의 비중은 79.5 -
1. 개발 투자 금액은 계속 증가하고 투자 구조는 합리적인 경향이 있습니다. 2000 년에 국가 부동산 개발은 490.13 억 위안으로 19.5 % 성장하여 고정 자산 투자의 20.2 %를 차지했다. 그중 : 상업용 주택 개발에 대한 투자는 3,167.44 억 위안으로 전년 대비 25.8 % 증가했다.
2. 소비의 테마가 바뀌고 총 판매량이 매년 증가하고 있습니다. 2000 년에 개인은 1 억 3 천만 m2의 상업용 주택을 구입하여 상업용 주택의 판매 면적의 87.51 %를 차지하여 전년 대비 7.9 % 증가했습니다.
3. 판매 가격은 꾸준히 상승했으며 소비자 신용은 계속 확대되었습니다. 2000 년 상업용 주택 1 평방 미터당 평균 판매 가격은 2105 위안으로 전년 대비 5.98 % 상승했으며 상업용 주택의 평균 판매 가격은 1951.6 위안으로 8.14 % 상승했다. 사무용 책상의 평균 판매 가격은 4495 위안으로 7.95 % 하락했다. 평균 판매 가격은 3221.18 위안으로 3.47 % 올랐다. 개인 주택 담보 대출은 매년 두 배가되었습니다. 4 개의 상업 은행의 개인 주택 담보 대출 잔액은 3 년 만에 17.4 배 증가했습니다. 그중 2000 년 말 중국 건설 은행 개인 주택 대출 잔액은 1,390 억 위안으로 총 대출 잔액의 10.6 %를 차지했으며, 새로 추가 된 개인 주택 대출은 은행 총 대출의 40 %를 차지했다.
4. 2 차 시장은 점점 활성화되고 있고 임대 시장은 기후가되고 있습니다. 새로운 상업용 주택 증분 시장, 중고 주택 거래 시장 및 주택 임대 시장의 상황은 부동산 시장에 번영을 가져온 3 점 세계를 형성했습니다.
5. 수요 조건이 변화하고 시장의 공급과 수요가 다양 해졌다. 각 도시별로 반영된 상황에서 개별 주택의 부상으로 인해 면적이 작고 설계가 합리적이며 완벽한 기능을 갖춘 중형 슬리브 주택이 일반적으로 잘 팔리며 환경, 녹화, 지원 및 재산 관리가 구매자에게 더 좋아지고 있습니다. 강조는 주거용 제품의 혁신 촉진, 브랜드 인지도 및 브랜드 부동산에 대한 것입니다.
위의 정보는 국가의 거대한 경제 상황이 좋고, 부동산 시장이 꾸준히 발전하고 있음을 보여 주며 관련 정책과 규정이 도입되면 국가 상황에 부합하는 주거용 투자를 수행하는 것이 적절합니다.
둘째, XX 도시 부동산 시장 분석
1. 2000 년 부동산 시장
2000 년 XX 도시의 부동산 시장 상황은 꾸준히 상승하고 점차 상승했다. 첫째, 부동산 개발에 대한 총 투자는 101.29 억 위안으로 1999 년 대비 11.07 % 증가했으며 도시의 총 건축 면적은 1343 만 평방 미터로 1999 년보다 3.68 % 증가했으며 총 완성 면적은 4.5411 백만 평방 미터로 1999 년보다 2 % 증가했다. 완성 된 주거용 건물의 면적은 3,773,100 평방 미터로 도시 전체 면적의 83.09 %를 차지하여 1999 년에 비해 8.6 %의 증가를 보였으며, 도시의 상업용 주택의 총 판매 면적은 3,037,600 평방 미터였으며이 중 440 만 평방 미터가 점유 면적이었습니다. 80.33 %, 매출 60 억 2 천만 위안, 공 상업 상업 주택은 1999 년 150 만 평방 미터에서 115 만 평방 미터로 감소했다. 둘째, 부동산 임대 시장에서 도시의 주택 임대는 총 19,481 건으로 1999 년의 11 %보다 높습니다. 총 임대 면적은 80,150 평방 미터로 1999 년의 17 %보다 17 % 증가했습니다. 연간 임대료는 3 억 3 천 6 백만원입니다. 1999 년에는 52 % 성장했습니다. 셋째, 부동산 담보 대출의 경우, 도시의 부동산 담보 대출 건수는 21,647 건으로 1999 년보다 122.8 % 증가하여 개인 주택 구매 대출이 빠르게 증가하고 있음을 나타냅니다. 위와 같은 상황은 XX 도시 부동산 거인의 경제 지표가 2000 년에 회복하기 시작했고, 부동산 시장이 새로운 호황기로 바뀌고있는 성장기에 접어 들었다.
개인 구매율은 더욱 높아졌습니다. 상업용 주택의 개인 구매율은 지역 부동산 시장의 구매력을 반영하는 중요한 지표이며, 2000 년 4/4 분기에 상업용 주택 판매액은 8 억 위안이었으며 그 중 개인 구매액은 6 억 9100 만원이고 개인 구매율은 86.43 %였다. 그림에서 알 수 있듯이 XX 도시의 상업용 주택의 개인 구매율은 4/4 분기에 86.43 %에 이르렀으며 개인 구매율은 계속 상승했고 부동산 시장이 발달하고 있으며 부동산 소비가 창업과 지속적인 성장은 부동산 시장의 급속한 발전을위한 조건을 제공합니다.
부동산 투자가 더욱 늘어나고 투자 구조가보다 합리적이되었습니다. 2000 년 4/4 분기 부동산 투자 총액은 35.97 억 위안으로 지난 분기를 기준으로 더욱 발전한 것으로 나타 났으며 왼쪽 그림에서 알 수 있듯이 XX 도시의 부동산 투자는 2000 년 4/4 분기에 급속히 증가하여 부동산 업계의 새로운 성장을 보여주고있다. 그주기가 다가옴에 따라 부동산 수요가 투자에 강력한 영향을 미친다는 것을 알 수 있습니다.
1941.8 년 1 분기의 물가 지수
1963 년 2 분기 1010.9
3 분기 2003.93 1031.9
4 분기 2021.66 1041.03
2000 년 11 월 현재 주거용 투자 금액은 20.87 억 위안으로 부동산 총액의 58.33 %를 차지하고 있으며, 2000 년 주택 총 투자액은 75.82 억 위안으로 전체 부동산 투자의 85.58 %를 차지한다. 주거용 부동산의 가격 지수는 다음과 같습니다.
분기 별 XX 도시 주거 가중 평균 가격 수준 및 가격 지수는 다음과 같이 변경됩니다.
아래 차트에서 알 수 있듯이 4 분기 주택 가격은 상승했지만 2 분기 주택 가격이 상대적으로 낮아 3 분기 주택 가격이 크게 상승했고 4 분기 3 분기 주택 가격이 상승하여 전 분기보다 주택 가격이 상승하지 않았습니다. 상대적으로 높은 기반을 기반으로 계속해서 큰 증가를 유지하는 것은 어렵지만, 일반적인 경향은 주거 가격이 계속 오를 것이라는 점입니다.
2. 시장 특성 분석
2.1 거대한 시장 특성 : <Yifang.cn>
1. 주택 유통 시스템 개혁의 역사적 돌파구는 부동산 시장 발전의 원동력이되었습니다. 2000 년 XX 도시는 공식적으로 주택의 필수품 시대에 접어 들었다. 1998 년 12 월 31 일부터 50 년 넘게 존재해온 복지 분배 주택 시스템은 역사적 단계에서 벗어나 통화 유통 시스템을 대체하고 주택의 상품 속성이 점차 회복되었다. 1999 년 과도한 전환이 있은 2000 년 이후에는 물리적 주택이 완전히 중단되었고 거주자가 기다리는 복지 주택의 개념이 의존하여 상업화되기 시작했다. 2000 년 6 월 30 일 이전에 공적 주택에 대한 일회성 지불을 구입 한 사람은 20 % 할인을받을 수 있으며 2000 년 말에는 기존 공공 주택 구매에 대한 일회성 지불의 10 % 할인이 완료됩니다. 제로 할인. " 사람들의 일일 소비에서 자본 지출이 가장 많은 상품인 주택은 2000 년 시장 경제 트랙에 완전히 통합되었습니다.
2. 비어있는 상업용 주택은 소화가 잘됩니다. 2000 년 XX 부동산 시장의 판매가 호조를 보였으며 시장 규모도 커졌으며 상장 된 상업용 주택을 흡수하는 것 외에도 지난 몇 년 동안 빈 상업용 주택의 일부를 소화했습니다. 1999 년 XX 도시에있는 빈 상업 주택은 150 만 평방 미터이고 2000 년에는 9 만 평방 미터가 추가되었으며 2000 년 말에는 115 만 평방 미터가 남았으므로 2000 년에는 총 440,000 평방 미터가 소화되었다.
3. 저렴한 주택 건설로 좋은 결과를 얻었습니다. 2000 년에 XX City는 계속해서 저렴한 주택 건설을 촉진하고 개선했습니다. 1 년 내내 저렴한 주택의 건축 면적은 195 만 평방 미터이며, 완성 된 면적은 65 만 평방 미터로 도시 전체 면적의 17.23 %를 차지하고 있으며, 연간 판매는 1,115,400 평방 미터이며 그 중 사전 판매는 389,600 평방 미터이고 판매율은 초과했다. 100 % 이상의 주택 문제를 해결하고 Baibuting Garden 및 Huajincheng Garden과 같은 규모가 크고 환경 친화적이며 경제적으로 경제적 인 주택 플롯을 지속적으로 개발했습니다.
4. 두 번째 및 세 번째 계층 부동산 시장의 연동 효과가 처음 나타났습니다. 2000 년 XX 도시 부동산 시장의 구조는 합리적인 경향이 있었고, 부동산 거래가 크게 늘어나고 중고 주택 시장이 활발 해졌다. 개발 된 부동산 분야의 경험에 따르면, 중고 주택 시장의 적극적인 활용은 직접적으로 주거용 1 차 시장의 발전을 자극 할 것입니다. 주식 판매의 증가가 증분 주택 시장의 위축이 아니라 증분 주택 시장의 성장을 의미합니다. 광저우와 선전의 주식 거래는 증분 주택 거래를 크게 초과했으며 XX 도시의 기존 주택 거래가 증분 주택 거래보다 작기 때문에 주거용 1 차 시장을 운영하기위한 간접 주택 거래의 운영 공간이 매우 큽니다. 2000 년 XX 도시의 증분 주택 시장은 30010, 거래 면적은 244 만 평방 미터, 주식 거래는 27,130 건, 건축 면적은 4,786,200 평방 미터였다. 주식 거래의 증가와 공공 주택의 상장은 XX 부동산 시장의 점진적인 소비 수요를 크게 증진시켰다.
주택 기본 시장 주거 보조 시장 주거 총계 30010 년에서 57140 건축 면적에서 27130에서 244 평방 미터 4,786,200 평방 미터 7,262,200 평방 미터
5. 금융 시스템은 부동산 업계를위한 견고한 지원이되었습니다. 은행 : 개인 주택 담보 대출은 부동산 대출 사업의 주류로 사용되고 있으며, 일부 은행은 개인 대출의 상한선을 "80 % 30 년"기간으로 인상했습니다. 2000 년시 은행은 291 억 7000 만 위안의 개인 주택 담보 대출을 발행했으며 이는 건설 부문 총 투자액의 11.17 억 9000 만 배에 달한다. 선지급 기금의 관점에서 : 공적 선구자 대출의 구매 영역은 총 판매 면적의 1/4을 차지합니다. 2000 년에 새로 추가 된 주택 축적 기금은 5 억 3,800 만 위안으로 1999 년보다 33.94 % 증가했다. 총 9,019 건의 개인 주택 대출이 승인되어 총 5 억 4 천 1 백만 위안으로 전년 대비 97.8 % 증가했으며 개별 주택 건설 면적은 917,600 평방 미터이며 주택 총 가치는 12 억 6 천만 위안에 달했다.
6. 주택 담보 대출은 부동산 시장에서 중추적 인 역할을합니다. 2000 년에 부동산 담보 대출 건수는 21,647 건으로 1999 년에 비해 122.8 % 증가했다. 이는 모기지 수가 증가하고 개인 구매에 대한 모기지 론 (mortgage loans)이 증가하고 선지급 자금이 소폭 증가한 것을 나타낸다. 동시에, 은행은 대출 속도와 대출 조건을 가속화 시켰는데, 이것은 시장 금융에서 매우 중요한 역할을합니다. 1999 년 말 XX 도시 주택 보증 회사가 설립되었으며 2000 년에는 300 개의 보증 업무가 처리되었으며 4 천만 위안의 대출이 발행되었으며 그 중 50 %는 신규 상업 주택 구입을위한 대출이고 50 %는 주택 담보 대출을위한 대출이었습니다.
7. 부동산 중개 서비스는 부동산 2, 3 학년 시장 진출에 긍정적 인 역할을했습니다. 2000 년 주택 시장의 가속화를 중심으로 XX 시티가 실시한 다양한 주택 소비 서비스는 매우 활발해졌으며 주택 소비의 중개 서비스 분야가 크게 확대되어 부동산 시장의 번영을 촉진하는 데 중요한 역할을 담당했습니다. 2000 년까지 총 218 개의 중개인이 도시 전체에 퍼져 중개 서비스의 유형 네트워크를 형성했습니다. 동시에 2000 년 8 월 말에 "구호 중개자 공동 선언 활동을 약속 한 100 개 부동산 중개기구"가 열렸고 연말에는 XX 도시의 중개 시장의 서비스 행동을 표준화했을뿐만 아니라 전체를 몰아 부쳤다. 업계의 규범과 자제는 활발한 XX 도시의 두 번째 및 세 번째 계층 시장에서 중요한 역할을합니다.
8. 주택 박람회는 활발한 부동산 시장에 중요한 단계를 제공합니다. 2000 년 XX 도시의 여러 지구는 적극적으로 주택 시장을 확대하기 위해 "하우스 페어 (House Fair)"를 공동으로 조직했습니다. 6 월과 11 월에 두 개의 대규모 주택 박람회가 도시에서 열렸으며, 동시에 지구 수준의 주택 박람회 개최 기회를 잃지 않아 점진적인 주택 시장의 발전을 촉진 시켰을뿐 아니라 주식 거래를 적극적으로 추진했습니다. 통계에 따르면, 2000 년 도시의 주택 박람회, 총 5662 상업 주택 판매, 863,100 평방 미터의 거래 면적, 13 억 위안의 매출, 간접 주택 거래 1,681, 15 만 m2의 트랜잭션 영역, 1 억 3 천만 위안 거래 금액; 1876 ​​년부터 245 개의 모기지 론과 모기지.
2. 2 개의 마이크로 시장 특성
1. 지리적 관점에서 볼 때 정부의 인프라 시설 개선으로 인해 환경 및 도로 조건이 크게 개선되어 주변 지역의 투자 및 판매량이 중앙 지역보다 높습니다. 판매 상황에서 가장 번성 한 것은 쑤동 (Xu Dong)과 훙샨 광구 (Hongshan Guanggu)이며, 2000 년에는 아주 인기가 많은 영향을 끼친 서동로드 (Xudong Road)에 10 개 이상의 물건이 없었다. 우창 (Wuchang)의 새로운 지구인 서동 (Xudong)은 다리 경제의 영향으로 우창 (Wuchang)에서 가장 짜증나는 지역이되었으며, 우창 (Wuchang) 주민들이 주택을 구매하는 첫 번째 선택이되었습니다. 2000 년에는 Huagong Technology의 성공적인리스트와 Optics Valley 지역의 경제적 성공으로 인해 구매력의 강력한 원동력이 Guanggu Real Estate의 급속한 발전의 원인이되었습니다. 옵티컬 밸리 (Optics Valley)를 개발하기위한 도시의 전략적 결정을 이행함에 따라이 지역의 주택 가격은 지속적으로 상승하고 있습니다.
2. 부동산 구조 및 아파트 형태의 관점에서 볼 때, 벽돌 콘크리트 구조물은 역사적인 단계에서 점차적으로 철수하고 있으며, 현재 시장 구조는 주로 구조 구조입니다. 아파트의 디자인과 관련하여 시민들의 삶의 질이 향상됨에 따라 3 베드룸, 2 베드룸 및 2 베드룸 유닛은 점차 2 베드룸 및 2 베드룸 유닛의 시장 지위를 대체하고 시장에서 호평을 받았습니다. 면적은 대부분 90-120 평방 미터입니다.
3. 부동산의 높이에서 작은 고층 부동산의 판매가 변화하기 시작하여 다층 부동산의 지배적 인 패턴이 바뀌 었습니다. 이것은 엘리베이터가있는 작은 고층 부동산 때문이며, 2 층으로 올라가는 여러 층의 문제를 피하면서 동시에 고층 건물에 비해 환기 및 조명이 좋고, 구조가 효율적이며 사용 영역이 넓어 2000 년에 새로운 판매가되었습니다. 변경하십시오.
4. 바닥의 ​​판매 상황에서 최고 수준의 영업 상황은 기술 혁신으로 인해 전년도보다 개선되었으며 부동산의 최상층 판매가 다락방 보급 촉진 수단을 채택하여 최상층이 공간 활용도가 더 합리적입니다. 가격도 약간 낮아 고객에게 어느 정도 매력을 느끼고 판매는 비교적 원활합니다. 예를 들면 2000 년 11 월에 판매를 시작한 밀레니엄 가든 (Millennium Garden)의 건축과 최상층은 완전히 판매되었습니다.
5. 가격의 관점에서 볼 때, 약 2,000 위안 / 평방 미터의 상품 주택이 시장에서 가장 수용 가능하며, 일반 주택이 상업용 주택을 구매하는 데 가장 합리적인 가격이며, 저렴한 주택은 시장에서 100 % 수용되고 현재는 도시의 저렴한 주택 가격은 1300-1400 원 / m2입니다.
6. 부동산 디자인의 관점에서 볼 때, 2000 년 오픈 세일즈의 디자인 스타일은 갈수록 까다로운 개별 시장의 요구에 부응하기 위해 달라졌으며, 2000 년에는 유럽 스타일, 고전 스타일, 중국 및 서양 스타일 및 기타 특성이 나타났습니다. 그것은 도시 발전에 대한 시장 인식의 진전을 반영 할뿐만 아니라 건축 설계 부문의 수준 향상을 보여줍니다.
7. 부동산 환경의 관점에서 볼 때, 소비자의 수요 수준 향상과 아름다운 환경 추구로 인해, 우리시의 개발자들은 부동산 환경의 미화와 개선에 큰 관심을 기울였습니다. 개발자는 지역 사회의 녹색 지역을 넓히고 지역 사회에서 환경 예술을 창출하는 데 더 많은 투자를했습니다. 예를 들어 장평 가든 4 공동체는 지역의 녹지, 선, 비행기의 조합으로 주민 1 인당 공공 녹지는 3.19 평방 미터이고 녹지 비율은 40 퍼센트이며 육체적 인 정원 경관을 통해 색상과 공간이 다단계 문화적 취향을 형성합니다. 4 위 커뮤니티의 매출을 주도한 2000 년에는 총 매출의 50 % 이상을 차지하는 18 만 평방 미터를 판매했습니다.
8. 2000 년에는 부동산 지원 시설에서 심사숙고하여 많은 개발자의 부동산에 원격 검침, 트리플 플레이, 적외선 모니터링, 편의점, 클럽 하우스, 체육관 및 기타 시설이 갖추어져있어 소유주의 요구 사항에 초점을 맞추고 모든 서비스를 제공했습니다. 지원 서비스. 예를 들어 원격 측정기, 트리플 플레이, 적외선 감시, 편의점, 클럽 하우스, 체육관 및 기타 기본적인 지원 장비가 완벽하고 Baibuting Garden은 XX 학교 Yucai National Small Branch, 학교, 지역 사회에 접목 된 교육, Yucai의 강력한 교수진을 활용하여 주인이 자녀의 학교 교육 및 교육 문제를 해결할 수 있도록하십시오.
9. 부동산 매매 시점에서 볼 때, 2000 년의 부동산 매매는 지능화의 개념으로 강조됩니다. 사실,이 개념이 XX에 들어갈 시간은 짧지는 않지만 널리 홍보되지는 않았습니다. 2000 년에는 Lidao Garden, Changqing Garden 4 공동체 및 Xuefu Jiayuan이 진행하는 "Wisdom Card"로이 개념이 점차 시장에 뿌리를두고 있습니다. 2000 년 11 월 2 일부터 4 일까지 개최 된 스마트 빌딩 엑스포 (Smart Building Expo)는 또한 "똑똑한"개념으로 발전했습니다. 지혜는 모든 재산에서 없어서는 안될 요소가 될 것입니다.
10. 부동산 판매 촉진의 관점에서 시장은 구매자 시장이지만 소비자는 아직 합리화 시점에 이르지 못했지만 판매자의 효과적인 지침은 구매자의 구매 결정에 중요한 역할을 할 것입니다. 예를 들어, Lanwan Junyuan 프로젝트는 Jiangcheng에서 파란만의 회오리 바람을 일으키기 위해 다양한 선전 방법을 사용했습니다. 이로 인해 집을 구매하려는 의도가 많은 많은 소비자가 결국 Blue Bay의 소유자가되었습니다.
11. 브랜드의 관점에서 볼 때 Chengkai, Tongjian, Fuqiang, Kangju, Baibu Pavilion 및 기타 기업의 부동산은 "마음의 평화, 안심하고 쾌적한 구매"라는 특성을 지닌 주택을 대중이 구입하는 첫 번째 선택이되었습니다.
2000 년 XX 부동산 시장의 전반적인 상황은 매우 좋았지 만 몇 가지 단점이있었습니다. 예를 들어 일부 지역에서는 주거용 제품의 부당한 가격 대비 성능 비율과 같은 문제가 있으며, 일부 개발자는 부동산 개발 과정에서 높은 수익을 추구하는 단기적인 행동을 계속하고 있습니다 (예 : 재료가 정제되지 않은 경우 건물의 품질이 불량하고 부동산이 회수됩니다). 관리비 등
3.3 재산 특성의 분류 2000 년 4/4 분기의 "우황 지수 (Wufang Index)"통계에 따르면 XX 도시의 부동산 가격은 계속해서 상승했고 주택 가격과 사무실 가격은 다음과 같이 나타났다.
위의 정보에서 볼 수 있듯이 2000 년에 주거용 성장은 비교적 빨랐으며 사무실 건물의 성장은 비교적 평탄했습니다. 일반적으로 도시의 상업용 주택 개발 및 판매는 큰 발전을 이루 었으며 1 년 만에 판매 가격과 판매량이 급격히 증가했으며 경기 침체기에 사무용 시장이 서서히 나타나고 있지만 속도는 느리지 만 상황은 만족 스럽습니다. . 위에서 보여준 간단한 회귀 분석에서 주거, 사무실 및 복합 부동산 지수의 추세는 2001 년 1 분기에 계속해서 증가 할 것입니다.
주거용 및 주거용 부동산은 언제나 부동산 시장의 중추가되어 왔으며, 투자 개발 및 판매와 상관없이 항상 시장에서 핫스팟으로 여겨지며, 전체 주택 면적의 94.5 %를 차지하고 있습니다. 지역의 94.7 %. 2000 년 4/4 분기에 우리시의 주거 가격은 1945.49 위안 / 평방 미터, 1963 위안 / 평방 미터, 2003.93 위안 / 평방 미터, 2021.66 위안 / 평방 미터, 점진적인 상승 추세를 보이고, 연평균 평균 가격은 1983.52 위안 / 스퀘어 미터.
1. 일반 상업용 주택의 판매가 꾸준히 늘었고 몇 가지 프로젝트의 가격이 약간 하락했지만 여전히 시장에서 핫스팟입니다.
2. 저렴한 주택, 좋은 추세, 생산 및 판매 호황을 누리고있다, 시장의 추구 품종이며, 가격은 1999 년보다 3.1 % 높고, 도시의 저렴한 주택의 평균 가격은 1,300 위안과 1,400 위안 / 평방 미터 사이입니다;
3. 빌라와 하이 엔드 아파트 시장은 온난화 추세를 보이고 있으며, 도시 정원과 리다 오우 가든 (Lidao Garden)의 도움으로 리바운드의 징후가 나타나고 있으며, 1999 년에 비해 5.6 %가 인상되어 새로운 시장으로 부상했다.
2000 년에 사무실 건물의 경제 환경이 개선됨에 따라 도시의 사무실 건물 가격은 전년도에 비해 증가했습니다. 2000 년 4/4 분기에 사무실 가격은 4003.95, 4048, 4058.33, 4070.77 위안 / m2, 평균 판매 가격은 4032 위안 / m2, 임대 가격은 25 위안 / m2로 1999 년보다 6 % 상승했다. 2000 년 사무 시장의 특징은 사무실 건물의 지리적 분포가 가격에 영향을 미쳤다는 점입니다. 2000 년에 사무용 빌딩의 밀집 지역이 건설 도로의 "금융 거리"로 바뀌었기 때문에 2000 년 가장 높은 평균 사무실 건물 가격은 "금융 거리"였습니다. 사무실 건물의 위치 - 가격 분포도는 다음과 같습니다.
1. 건설 도로의 유스로드 (Youth Road)에서부터 홍콩로드 (Hong Kong Road)에 이르기까지 XX 도시의 가장 인구 밀도가 높은 오피스 빌딩입니다. Zhaoyin Building, Jianyin Building, 신세계 국제 무역 빌딩, Xinhe 빌딩, Ruitong Plaza와 같은 고급 사무용 빌딩을 한곳에 모았습니다. 제비는 도시에있는 주요한 위치, 7580 원 / m2의 평균 가격과 더불어, 평균 매달 집세는 60 원 / m2이고, 평균 점유율은 대략 60 %이다.
2. Jiefang Avenue에서 Wusheng Road까지의 구간은 도시의 중 / 고급 사무용 빌딩, XX Plaza, Taihe Plaza, Zhongyuan Building, Chemical Building 및 Liangyou Building의 인구 밀도가 높은 구역입니다. 평균 판매 가격은 5036 원 / 평방 미터, 평균 월 임대료는 33.8 원 / 평방 미터, 점유율은 55 %이며, 두 번째 장소로 은퇴했다.
3. 승리의 거리 Jianghan 도로, 양쯔강 애비뉴 따라. 우신 빌딩, 진 타오 빌딩, 장항 빌딩, 징안 빌딩과 같은 오피스 빌딩을 모아 놓았으며 평균 판매 가격은 4160 원 / ㎡, 평균 렌탈 가격은 32 .. 8 원 / ㎡, 점유율은 약 50 %이다.
4. Zhongnan Road에서 Wusong Road까지. Zhongnan 빌딩, Jiangtian 빌딩, Huitong 빌딩과 아시아 무역 플라자, lot의 평균 판매 가격은 4,091 원 / 평방 미터, 평균 월 임대 가격은 35.9 원 / 평방 미터, 점유율은 70 %입니다 중국 상인 광장, 개발 빌딩, 중산 빌딩.
5. 한양 지역의 Baofeng Road. 평균 판매 가격은 3810 위안 / 평방 미터, 평균 월 임대료는 30 위안 / 평방 미터, 평균 점유율은 약 80 %입니다.
WTO에 가입 한 후 외자 기업 입국과 함께 빈 사무실 건물 일부가 소화되어 도시 내 사무 시장이 개선 될 것이지만 사무 시장의 전체적인 강점은 도시의 국민 경제에 달려있다.
비즈니스 서비스 룸
2000 년에, 그것은 추세를 억제하고 반등하고 강화하기 시작했습니다. 주로 Jianghan Road가 하이킹 지역으로 변모하고 백화점 판매 서비스 산업을 가져온 Hongshan Square, Luxiang Square 및 Shouyi Square가 설립 된 것과 같이 2000 년 시정부가 수행 한 일련의 혁신 프로젝트의 혜택을 받았습니다. 거대한 비즈니스 기회는 또한 상업용 건물의 개발 기회를 제공합니다. 2000 년에는 주앙 S 소고와 루앙 샹 쇼핑 플라자 두 곳의 대형 쇼핑몰과 100 년 역사를 자랑하는 백화점 백화점 재판매를 통해 이미지를 다시 바꿔 놓았으며 우샨 세 매장은 비즈니스를 자극하는 상업 도시로 통합되었습니다. 상업 서비스 주택에 대한 수요로 인해 상업 서비스 주택 가격이 상승했습니다. 2000 년에는 한진가 (Hanzheng Street)도 두 번째 벤처를 제안했으며 Dajiajie Mall의 500 개 매장이 모두 판매되었습니다. 그러나 일부 지역의 상업용 주택에 대한 지원 부족으로 인해 규모가 없으며 공석 현상이 여전히 심각하고 경제적 이익이 좋지 않으며 Xudong Road에있는 상점과 같이 가격이 매우 낮습니다.
위의 정보를 통해 XX 도시의 부동산 시장 환경은 양호하며 다양한 부동산이 유리한 방향으로 발전하고 있으며 특히 주거용 투자가 더욱 발전 할 것입니다.
3. 미래 XX 및 2001 년 부동산 시장 전망
2000 년 호북 지방의 부동산 가격은 침체에서 비롯되었으며 분기 별 상승 추세를 보였다. 따라서 2001 년은 XX 도시의 부동산 개발에 중요한 해가되었습니다.
1. 2001 년 XX 도시의 10 개 주요 프로젝트 중 하나는 부동산 개발에 대한 투자가 100 억에 달했고 주거용 빌딩의 완성 된 면적이 500 만 평방 미터에 달했으며 이는 새로운 부동산 경제 호황이 시작될 것임을 의미합니다. 2001 년 개발은 주로 XX, Changqing, Nanhu, Sixin, Changfeng 지역에 집중되어 있었고, 사람들의 흐름이 도시의 주변으로 퍼져 나갔고, 인구와 Wuchang, Hankou, Hanyang의 토지 이용은 상대적으로 균형을 이룰 것입니다.
2. XX 도시 주택 개혁의 전반적인 목표는 주택 배분화를 완전히 이행하고, 주택의 사회화 및 상업화를 개선하고, 사회주의 시장 경제에 적응하고, 주택 보조금을 할당하고, 구매력을 발표하는 새로운 도시 주택 시스템을 수립하는 것이었다.
3. 저렴한 주택 건설을 계속 강화하고, 2001 년 XX City는 합리적인 가격의 주택을위한 감사 체제를 수립 할 것입니다. 합리적인 가격의 주택 총액은 상업용 주택의 공동 개발을 기반으로 세 가지 통제를 달성합니다. 하나는 판매 목표의 감사 통제이고 두 번째는 가격 감사 통제를 개선하는 것이고 세 번째는 면적 표준을 통제하는 것입니다.
4. 2001 년 XX 도시 및 지구 수준의 부동산의 유형 시장은 곧 완공되어 상호 연결될 것입니다. 표준화 된 거래 장소를 제공하고 많은 양의 시장 정보를 제공하며 시장 유통 촉진에 중요한 역할을 할 빠른 거래 서비스를 제공합니다.
5. 효율적인 부동산 행정 관리 체계를 확립하고 부동산 거래 및 임기 관리의 통합을 적극적으로 추진하며 부동산 거래 및 소유권 등록 절차의 현행 승인 수를 효과적으로 해결할 수있는 "부동산 거래 및 주택 소유 등록 절차 간소화에 관한 지침"을 시행한다. 요구 사항이 복잡하고 처리 시간이 너무 깁니다. 창 영수증, 인증서 발행 창, 프로그램 단순화, 수수료 절감, 부동산 거래 촉진에 긍정적 인 역할을 수행하십시오.
6. 재산 관리를 표준화하고, 가격 원칙, 가격 결정 방법 및 부동산 관리 수수료의 가격 구성 요소를 명확히하고, 재산 관리 수수료를 규제하고 감독을 강화합니다. 동시에, 원래의 정책과 규정을 수정하고 개선하며, 부동산 관리 개발 및 시장 행동을 효과적으로 규제하고, 체계적이고 완전한 재산 관리 정책 및 규제 시스템을 형성하기 위해 노력했습니다.
7. 적극적으로 XX 도시의 국민 경제와 사회 정보화 과정을 홍보하고, 부동산 정보 및 네트워크의 건설을 시작하고, "Yifang.com"과 같은 첨단 기술 기업을 지원하고, 부동산 정보 컨설팅 서비스 시스템을 확립하고, 개선하고 표준화합니다. 부동산 업계에서 전자 상거래를 개발하십시오.
전문가들의 예측에 따르면 2001 년 부동산 가격의 전반적인 추세가 상승했지만 상승폭이 크지 않아 "부드러운 상승"상태를 보였다.
2001 년에 주택 시장에 영향을 줄 수있는 정책으로는 주택 배분 시스템 개혁, 주택 공급 시스템의 주요 조정, 중고 주택 시장의 발전 등이 포함된다. 개방형 주택 금융 재배 및 개발 가속화, 주거용 산업화 강화, 주택 건설 전반의 질적 개선 등은 주택 수요에 대한 거대한 잠재 수요를 효과적인 수요로 전환 할 가능성이 높습니다.
또한 은행의 금리 인하는 주민들의 주택 투자 증가에 도움이 될 것이며 주택 소비 및 시장 가능성이 커질뿐만 아니라 관련 금융 정책 조치의 시행으로 2000 년의 증가와 같은 부동산 개발도 촉진 될 것입니다. 주거용 포트폴리오 대출 사업의 발전, 주택 담보 대출 기간의 연장, 주택 담보 대출 보장 개선에 중점을 둔 주택 기금의 집중은 모두 시장 소화 촉진 및 시장 가격 상승에 긍정적 인 역할을합니다.
투자 경제 상황 분석 국가 대국 경제의 영향에 대한 분석 11 월 현재 중국 경제는 8.2 %의 빠른 성장을 유지했다. 아시아 금융 위기 이후로 가장 좋은 해입니다. 주요 성과는 다음과 같다 : 11 월에 산업 부가가치는 2,171 억 위안으로 전년 동기 대비 10.6 % 증가했으며 상대적으로 빠른 성장 모멘텀을 유지했다. 1 월부터 11 월까지 누적 된 산업 부가가치는 1 억 2,127 억 위안으로 전년 동기 대비 11.5 % 증가했다. 국유 기업과 공동 기업의 생산 증가율은 집단, 외자, 홍콩, 마카오, 대만 투자 기업의 생산 증가율을 초과하여 중국 경제가 건전한 발전 경로로 나아 갔음을 나타냅니다. 산업 제품의 판매율은 꾸준히 증가했습니다. 11 월 산업 제품 판매율은 97.42 %로 지난 달 같은 달보다 0.12 % 포인트 상승했다. 이는 지난 달의 생산 및 판매율과 기본적으로 동일하다. 1 월부터 11 월까지 산업 제품의 판매율은 97.27 %로 전년 동기 대비 0.66 % 증가했다. 처음 11 개월 동안 수출 누적 누적 가치는 전년 동기 대비 26.1 % 증가했으며 여전히 빠른 성장세를 유지했다. 11 월 전국 소비자 물가 수준은 전월 대비 0.7 % 상승했으며 작년 같은 달보다 1.3 % 상승했다. 지난 1 월부터 11 월까지의 누적 평균치는 전국 소비자 물가 수준이 작년 동기 대비 0.2 % 상승했다. 그 중 주거용 재화와 서비스의 가격은 전월 대비 각각 1.0 %와 0.3 % 상승했다.
XX 도시의 경제 발전 모멘텀은 양호하다. 올해 초 XX 도시의 GDP는 10 % 이상의 성장률을 유지하고 있으며, GDP 성장으로 인한 재정 수입 성장은 약 13 억 위안이다. 10 월에는 국유 공업 기업과 500 만 위안 이상의 연간 판매 수입을 가진 비 국유 공업 기업이 비교 가격으로 계산 한 248.5 억 위안의 산업 부가가치를 완성하여 전년 동기 대비 16.35 % 상승했다. 다양한 경제적 유형의 산업이 성장하기 위해 경쟁하고 있으며 외국 사업가 인 홍콩, 마카오 및 대만이 가장 높은 경제 성장을 보입니다. 홍콩, 마카오, 대만 경제는 각각 전년 동기 대비 10.6 %, 11.0 %, 16.9 % 증가한 12 억 6200 만 위안, 1 억 4800 만 위안, 5 억 6,600 만 위안, 4 억 5900 만 위안의 산업 부가가치를 완성했다. 30.3 % 1 월부터 10 월까지 고정 자산 투자가 193 억 4300 만 위안으로 전년 동기 대비 6.7 % 증가했다.其中基本建設完成投資71.28億元，成長3.6%；更新改造完成46.91億元，成長2.9%；房地產完成70.26億元，成長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅成長。對外貿易10月份實現外貿出口3451萬美元，比上年同期成長31.3%，保持較高的成長幅度。截止11月底，全市國有工業企業總產值同比成長14.4%，產品銷售收入成長22.8，實現利稅成長70.9%，實現利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。
全國整體房地產市場發育發展情況良好11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低於去年同期104.82點的水準。 今年前11個月，商品房空置面積的成長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比成長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快於同期基本建設和更新改造投資成長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比成長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資佔固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速成長的影響，土地開發面積明顯高於去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比成長36.9%。
積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程式簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啓動房地產市場個人消費創造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家巨觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利於房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。
第三章項目周邊物業市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇後進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。
該項目位於XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：
XX區價格XX區指數一季度2218.78 1000
二季度2227.38 1003.876
三季度2223.24 1002.86
四季度2226.24 1003.2
2000年第四季度XX區的價格指數走勢由上季度的下跌轉變為小幅上揚，但指數仍沒有達到二季度高度，因為XX區的房地產價格水準在XX市是屬於較高的，而今年房地產開發大多集中在江南地區，使得該區的住宅價格徘徊不前，XX區由於自然條件的限製使得住宅開發投資大部分都分布在中北部地區，建設大道南北，台北路、香港路一帶，是房地產開發投資較集中的地帶，主要原因是該地區的建築密度較小，交通便利，距離中央商業區較近，這一代擁有台北花園、台南花園、德富花園、澎湖高級公寓、台北花苑，碧波公寓、國信城園林小區等眾多的住宅小區。位於高雄路的國信城園林小區，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現房價格出售了4500平方米，銷售業績較好。
XX、竹葉山一帶也是該區房地產投資的熱點地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環境較好，並且有開發大片住宅小區的條件，是未來最適合居住的地區之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態花園等住宅小區。這一地區在未來升值的可能性較大。位於該地區的東方恆星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低於XX區的均價，本季度銷售了1.65萬方。
一、 投資地塊的地理環境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。
1.土地性質及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮建設用地構成，較平整。
該地塊位於XX區XX鄉石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村，新春村；還有成片的採地和零星的湖面分布在地塊周圍。
2.地塊自然景觀及環境質量
2.1自然環境該地塊整體來看屬於平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。
以下為地塊四個方向的環境情況：
1.南向遠望是一條長條沿路而建的現代化建築，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被幹擾，另外區域環境因建設公路略有空氣和噪音污染。
2.北向北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。
3.東向遠方較開闊，中部為建設中的東方恆星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。
4.西向西對姑嫂樹路，進處無高層建築，視野開闊，遠眺現代都市居民區，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。
2.2項目周邊情況我們選擇以在地塊為中心，南至五幹道，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。
1.地形地貌狀況
2.物業形態劃分圖
3.局部放大圖附圖說明
1.岱黃公路一帶區域調查自然環境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若幹小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬於XX鄉。XX鄉鄉政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過後，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什麽大型的污染源。
社會環境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線隻有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網路線和有線電視線。路邊附近有2-3個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，隻有幾家小型的撞球廳。
人文環境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區縣的居民。他們大多是出外打工來到這裏，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。
經濟環境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水準不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源於村辦企業，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發展第三產業，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。
此處在地塊東北方向的村落屬於石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主，收入該居民發放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發達，國小，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區的打工者。工廠很少，隻有幾個村民自辦的個體小企業。僱員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建築面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。
2.塔字湖村至張公堤路段調查自然環境：沿線區域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚台，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。
社會環境：該區域位於XX區邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發建設，有液化汽供應站。
經濟環境：該區域人口經濟實力不強，居民收入水準普遍不高，工礦企業大都以民營，私人企業為主，現達到大都處於半停產狀態，但私營企業仍具相當活力。商業，金融業，服務業仍處於落後的萌芽狀態，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養殖為主。
3.姑嫂樹路段調查沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經過,物業基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業發達,相關的銀行,醫院診所,國小,中學設施齊全,有漢興學校,XX市第七十一中學設在該區域,但環衛,綠化,無了設施仍停留在相當低的水準。居民以本村居民為主,外地人佔小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區域內有祥龍實業,華美生活鍋爐製造廠,紅岩汽車XX銷售公司等為民營及私營企業.沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區。
沿張公堤段以居民區為主,零星間隔有林區和小塊菜地,無商業門面,有兩個工廠及XX新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯後。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處於半停產狀態,另外該區域內設有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經營釣魚台,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環境一般,無污染.