XX 도시 부동산 개발 사업 타당성 조사

첫째, 프로젝트 배경
1. 프로젝트 명 : 동호 도로 인민 은행 주거 공동체
2. 타당성 조사 보고서 작성을위한 기초 :
"도시 주거 지역 계획 및 설계 강령"
"도시의 도시 철거 관리 규정"
"도시 주거 지역 공공 서비스 시설 설치에 관한 규정"
주거 디자인 코드
주거용 건물 설계 기준
"건설 공학 교통 설계 및 주차 기준 설정"
도시 도로 녹화 계획 및 설계 사양
"고층 토목 건축물의 방화 설계법"
3. 프로젝트 개요
1) 음모의 위치 : 동양의 백양 (Baiyang) 강, 남쪽의 지엔 서 (Jianshe) 동쪽 도로, 서쪽의 동호 (Dongghu) 도로, 북쪽의 인민 은행에서 시작된다. 동봉 된 면적은 약 28,333 평방 미터이며 지주의 2 급 지역에 속한다. .
2) 건설 규모 및 목표 :
면적 : 42.5 에이커 면적 : 2.2
개발 기간 : 3-4 년 토지 가격 : 5000 원 / Building 건축 면적 : 건축 면적 : 61460 m2
3) 주변 환경과 시설은 A 시내의 Aqiu Road와 Changjiang Road에서 도보로 약 10 분 거리입니다.
서쪽은 A city, Baihu Lake의 도심입니다.
동쪽은 Qingxi River 도시 녹지대이고, 남쪽은 도시 녹색 광장입니다.
남서쪽은 Guan 시인 A 도시에 가깝습니다.
북쪽에는 인민 은행 A가 있습니다.
4. 프로젝트 SWOT 분석 장점 및 기회이 프로젝트는 가장 유망한 도시 A 구역에 위치하고 있으며, 가까운 미래에 Chizhou에서 가장 좋은 주거 지역이 될 것입니다.
최근 몇 년간 경제 개발 및 도시 건설의 속도로 인해이 지역의 부동산은 큰 감사의 공간을 갖게되었습니다. 동쪽에있는 Huijing 정원의 성공적인 개발은이 지역의 가격 포지셔닝에 대한 시장 인지도를 제공합니다. 점차적으로 성숙한 생활 시설과 "Baihe Commercial Walking Area"의 상업적 분위기가 점차 형성되면서 프로젝트의 소매 가격에 대한 특정 토대가 마련되었습니다.
지역 주민의 철거는 프로젝트의 자본 유출 압력에 대한 완화 효과가있는 대규모 재배치를 선택합니다. 이 프로젝트는 마오 지 (Maoji)에서 5,000 위안 / 무에서 시작하여 토지의 초기 자금을 적게 준다. 이 프로젝트는 City A의 첫 번째 고층 주거 커뮤니티가 될 계획입니다. B 도시의 소규모 고층 건물을 개발 한 경험이 있습니다.
우리 회사와 정부 및 도시 A의 건설 당국 사이의 좋은 홍보 배경은 지역 내 회사의 향후 발전에 도움이됩니다.
부동산 관리 회사는 처음에 A 도시에 개입했으며, 앞으로 프로젝트의 자산 관리를위한 몇 가지 장점과 보완 관계가 있습니다.
철거의 어려움으로 현장에서 자금이 걱정되어 우리가이 입찰을 얻을 수있는 기회가 생겼습니다.
철거 밀도에 대한 단점과 위협이 너무 커서 비용과 철거 위험이 프로젝트 성공의 열쇠입니다.
City A의 철거에 대한 시행 규칙이 곧 도입 될 예정이며 철거 비용 예측에는 특정 위험이 있습니다. 시립 시설의 철거와 건설에는 표준의 불확실성으로 인해 불확실성이 있습니다. Jiangsu 및 Zhejiang 펀드의 개입으로 인해 토지의 상장 가격이 너무 높아질 수 있습니다.
계획에서 상업 계획이 미래에 통과 될 수 있는지 여부에 대한 계획을위한 주거지의 위치는 특정 불확실성을 가지고 있습니다.
작은 고층 생활 컨셉, 재산 관리 수수료, 엘리베이터 운영 및 유지 보수 등의 형성은 향후 판매에 대한 일정한 저항을 가져올 것입니다.
음모의 거주자의 대부분은 이차 철거, 도시의 카운티의 베이징 자기 immolation 사건, 철거가 더 어렵습니다. Huijing Garden은 점점 더 완벽 해지고 있고, 다층 주거용 건물이기 때문에이 프로젝트와의 경쟁은 치열할 것입니다. 철거의 어려움으로 인해 프로젝트 건설 기간이 연장 될 수 있습니다.
주변의 생활 시설과 교통 수단은 완벽하지 않습니다.
둘째, 시장 분석
1 도시 개요
City A는 양쯔강 남쪽 은행에 위치하고 있으며 면적은 8271 평방 킬로미터이고 인구는 153 만 명입니다.
우수한 생태 환경. 국가 수준의 삼림 공원, 국립 수준의 야생 동물 보호 구역 - 야크 방울, 국가의 물새 습지 보호 지역 - Shengjin Lake가 있습니다. 도시의 삼림 보호 율은 56 %에 달했으며, 1996 년과 1997 년에 국가의 생태 경제 시범 지역 및 중국의 의제 21 실행을위한 지역 조종사로 승인되었습니다. 투자 환경이 좋다. 교통이 편리하고 고속도로는 고속도로, 지방 고속도로, 강변의 고속도로를 골격으로하는 교통망을 형성하고 있으며 양쯔강의 중요한 항구 인 양쯔강의 중심지 인 해상 운송은 전국 항구가 있으며 연간 500만의 설계 용량을 가지고 있습니다. Ton, Agang Nguyen Xingang District 프로젝트의 첫 번째 단계가 시작되었으며 통신은 디지털 전송 및 프로그램 제어 교환, 베이징 - 구룡 철도, 연강 고속도로 및 구주 고속도로를 기반으로 다양한 통신 방법 및 다기능 통신 서비스 네트워크를 형성했습니다 노란색 고속도로 및 기타 프로젝트는 주정부가 승인했으며 2002 년부터 2003 년까지 완전히 시작됩니다. 양쯔강 다리는 2001 년 말에 건설을 시작했습니다. 본 프로젝트 구역은 양쯔강의 중간 및 하류의 남쪽 제방에 위치하고 있으며 B 도시, Nanlian 및 Huangshan과 접해 있으며 도시의 *** 경제 및 문화의 중심지입니다. 이 지역의 총면적은 2,516 평방 킬로미터이며, 인구는 620,000이며, 8 개의 타운십, 13 개의 타운 및 4 개의 준 지구 사무실을 관리합니다. 도시 인구는 12 만입니다.
2 도시 부동산 시장 분석
1988 년부터 1993 년까지는 A 도시의 부동산 산업의 발전에서부터 시작하여 1988 년부터 1993 년까지의 세 단계를 거쳤다. 주택 건설은 주로 주택 기반이었고, 주로 복지 시설을 기반으로하였으며, 상품화 률이 낮았고, 부동산 산업은 신진 상태. 1994 년부터 1998 년까지 두 번째 단계에서 통일 된 건축 행위가 점차 사라지고 상업적인 주택 개발이 점차 나타나기 시작했다. 1999 년 이래로 부동산 산업의 발전과 표준화 단계에 접어 들었습니다. 도시 남쪽 게이트의 남쪽 게이트의 옛 도시의 변화와 Cuiweiyuan 공동체의 발전을 출발점으로 삼아 새로운 도시 건설이 시작되었습니다. 특히 토지 개혁 이후 도시 기반 구조의 속도가 빨라지고 도시 건설 지역의 인구와 규모가 급격히 확대되고 도시 건설과 부동산 개발이 적극적으로 상호 작용하고 부동산 시장이 정돈 된 개발 기간에 접어 들었다. 지금까지 A 도시의 부동산 업계는 기본적으로 기업의 업무를 실현하고 원래의 축적을 완료했습니다. 주거용 주택의 질이 크게 향상되었고, 산업 구조가보다 합리적으로되었고, 시장 시스템이 근본적으로 확립되었습니다.
2003 년에 도시 A의 부동산 산업의 주요 특성은 다음과 같은 측면에서 나타납니다.
성과 중 하나 : 투자 성장이 큽니다. 부동산 개발 투자는 4 억 6 천만 위안, 투자 증가율은 33.4 %로 도시 건설 시스템 투자의 65 %를 차지하여 도시 고정 자산 투자의 12.6 %를 차지한다.
성과 2 : 시장 공급과 판매가 호황을 누리고 있습니다. 주요 도시의 상업용 주택 지역 완공
204,000 평방 미터, 220,400 평방 미터의 판매 지역, 빈 집 20,000 평방 미터의 소화. 도시의 1 인당 주택 건축 면적은 26 평방 미터에 달했습니다.
성과 3 : 집값은 꾸준히 상승했다. 도시 지역의 상업용 주택 가격은 작년에 비해 17 % 증가했으며, 순 증가액은 약 400 원 / m2였다. 성과 4 : 거래 시장은 계속해서 열을 올리고 있습니다. 이 도시는 연중 11,200 건의 부동산 거래를 처리했습니다. 도시는 총 7,938 건의 부동산 거래를 처리했으며 면적은 896,200m2로 전년 대비 각각 25 %와 35 % 증가했다. 그중 2,305 개의 주식이 판매되었으며 면적은 244,000 m2이며 매출액은 8,800 만 위안이다.
성과 5 : 경제적 효과가 중요합니다. 부동산 산업의 부가가치는 도시의 GDP 성장률의 14 %를 차지하여 관련 산업 생산액 8 억 8 천 7 백만 위안, 사회 용품 판매 6 억 1600 만 위안, 부동산 업계 2 천 8 백만 위안에 달했다. 미래 시장 전망 :
구매력의 관점에서 경제 성장에 따라 도시 주민의 가처분 소득은 해마다 증가하고 있으며 2001 년부터 2003 년까지 도시 거주자의 가처분 소득은 5222 위안에서 6028 위안으로 증가했다. 지난해 집값이 크게 올랐지 만 소비자 시장은 여전히 ​​뜨겁지 않았다. - 투자 관점에서 볼 때, 장기적인 경기 침체로 은행 금리가 수 차례 낮아졌으며, 부동산 업계는 가치 보존 및 부가 가치 기능이 뛰어나 부동산 시장을 중요한 투자 영역으로 만들고 있습니다. 은행 신용의 지원과 함께, 그것은 시장의 수요를 크게 자극했습니다. 현재 주택 담보 대출을 통해 구입 한 상업용 주택의 비중은 42 %이며 연간 증가율은 16 %입니다.
- 소비 구조의 관점에서 볼 때, 부동산 시장의 발달로 인해 주거용 주택 소비의 개념은 큰 변화를 겪었다. 사람들은 더 이상 "선에서 살만큼"이라는 전통적인 개념에 만족할 수 없으며 주택 개선 요구가 더욱 분명합니다. 주택 소비는 "거주지"에서 "즐거움"으로 이동하고 있습니다. 2 차 및 3 차 가정의 소비자 그룹은 점차 확대되었습니다. 설문 조사에 따르면 Huijing Garden Phase I 구매자의 95 % 이상이 집을 바 꾸었습니다.
- 수요 관점에서 전체 도시 계획에 따르면 도시 건설 도시 지역은 14.6 평방 킬로미터에서 27.8 평방 킬로미터로 증가하고 도시 인구는 12 만에서 30만으로 증가 할 것입니다. 실용적인 구매력을 고려하지 않고 주택 수요 분석을 통해 도시 인구 증가에 따른 주택 수요와 도시 이주민의 구매 수요 및 도시 파괴 수요는 부동산 개발을위한 넓은 공간을 제공 할 것입니다.
3. 주요 경쟁 프로젝트에서 주거 커뮤니티의 세부 사항 분석 :
프로젝트 단위 건물 면적 평균 단가 Huijing International Garden 1500 22 1400 Lakeside Road Biheyuan 78 5.8 1344 Jianzhong Road Hehua Village 170 1460 Jianshe Road Taoyuan Community 130 1400 Qiupu Road Qiupu Garden 500 6.9 1508 Changjiang Road의 일부 상업 매장 정보 사업 면적 m2 단위 가격 yuan / m2 위치 Huijing International Garden 40 ~ 80 80 4000 ~ 5600 신도시 Qiupu Garden 50 ~ 70 705 ~ 12000 Biheyuan 도심 36 ~ 50 6800 Jianshe Road Taoyuan Community Garage 550 Qiupu Road Lotus Garden Garage 550 건설 도로 III 프로젝트 재무 분석 및 철거 비용 분석 동봉 된 지역의 주택은 4 층짜리 5 층 주거용 건물을 비롯한 벽돌 콘크리트 구조입니다. 다른 주택은 2-4 층입니다. 첨부 파일 및 현장 검증에 따르면, 밀폐 된 지역에서 철거 될 지역 : 주거용 건물 34,329 평방 미터, 상업용 건물 600 평방 미터, 총 205 가구. 대부분의 가구 구성 요소는 도시 주택에서이 건강 실로 철거됩니다. 가구의 90 % 이상이 토지 증서를 가지고 있고, 건축 허가, 주택 재산 증명서, 단독 주택용 수도 및 전기 계량기를 계획하고 있습니다. 집 철거에 대한 경험이 있어야합니다. 철거 비용 견적 :
A 도시의 "도시 집의 파괴 관리를위한 임시 조치"와 보상 표준 통화 철거의 규정에 따르면.
1, 주거 : 640 원 / m2 ** 34329 평방 미터 = 34329 * 819.20 위안 = 28122316.80
위안
2, 수술실 : 640 위안 / 평방 미터 ** 600 평방 미터 = 600 평방 미터 * 3776 위안 / 평방 미터 = 2265600 위안
3, 업무용으로 34,329 평방 미터 * 45 위안 / 평방 미터 = 1544,805 위안 : 600 평방 미터 * 45 위안 / 평방 미터 = 27,000 위안
4, 내장 : 34,929 평방 미터 * 80 위안 / 평방 미터 = 2794,320 위안
5, 다락방, 울타리 바닥 등
34,929 평방 미터 * 48 위안 = 1676,592 위안 이동 비용, 임시 전환 수수료 :
1. 이사 비용 :
주택 : 200 가구 * 300 위안 = 업무용 60000 위안 : 9 세대 * 500 위안 = 4,500 위안 소계 : 64,500 위안
2. 전환 수수료 :
주거 : 34,329 평방 미터 * 2.5 위안 / 평방 미터 * 6 개월 = 업무용 514,935 위안 : 600 평방 미터 * 16 위안 / 평방 미터 * 6 개월 = 57,600 위안 소계 : 632,535 위안 기타 비용
3. 관리 수수료, 위임 된 철거 비용 :
34,929 평방 미터 * 15 위안 / 평방 미터 = 523,935 위안
4. 집 철거 평가 수수료 : 35,000 위안
5. 수상 내역 :
34,929 평방 미터 * 100 위안 / 평방 미터 = 3,492,900 위안 위의 모든 수수료 부분 : 38,533,208 위안, 평방 당 보상 금액은 1101.18 위안입니다.
시 인민 정부 A시 9도에 따르면 2003 년 상반기에는 A시의 주택 철거가 여전히 수행 될 수있다. 2003 년 7 월 1 일 이후에 "도시 주택 철거 관리 절차"가 시행된다. 도시 A의 도시 주택 철거는 매우 어렵다. 특히 도시 집의 철거를위한 국가 기후 정책은 철거 된 사람들에게 기울어졌고, 사법부의 강제 철거는 기본적으로 중단되었다. 또한, 시립 주택 철거 관리 방법이 곧 도입 될 예정이며 벤치 마크 가격은 당초 100 원 / 평방 미터 인상 될 것으로 예상된다. 철거 비용은 다음과 같이 예상된다.
1103.18 원 / 평방 미터 +100 원 / 평방 미터 = 1203.18 평방 미터
1203.18 위안 * 34929 평방 미터 = 42025874.2 위안 건설 비용 분석 토지 소포의 건설 규모, Donghu 도로를 따라 두 개의 2 층 네트워크 지점에 대한 예비 계획 계획, 50 * 10 * 2 = 1000m2의 면적을 커버, 건축 면적 : 2000m2.
정문은 동후로 (Dongghu Road)의 두 출구 사이에 위치하며 보조 입구는 후이징 공동체 (Huijing Community) 근처의 동쪽 도로 다리 옆에 있습니다. Jianshe 동부 도로를 따라 지어지는 2 층 건물은 형태가 초소형 고층 건물과 기본적으로 동일하며 지휘대는 110x15x2 = 3300m2의 면적과 3 층 12 층 주거용 건물 면적 : 29.4x13.8 * 12 층 * 3 건물 = 14606m2, 총 건축 면적 : 17906m2. 플롯에는 15 층 29.4 * 13.8 * 15 층이 배치되어 있습니다.
12 층 29.4 * 13.8 * 12 층;
3 개의 12 층 40 * 15 * 12 층;
15 층 40 * 15 * 15 층;
부지 면적 : 3211m2, 건축 면적 : 41554m2
총 바닥 면적 : 5861m2, 건물 밀도 : 20.7 %
총 건축 면적 : 61,460 m2, 바닥 면적 : 2.17
상부 층은 4,861 평방 미터의 지하실 면적과 총 297 가구로 설계되었습니다.
건설 비용 추정, 사전 프로젝트 비용 :
1. 철거 비용
2. 토지 송금 수수료
3, 도시 인프라 지원 비용 : 61460m2 * 50 원 / m2 = 306.73 만원
4. 민간 항공 방위 기금 : 지하 건설 지원
5. 기술 서비스 수수료 계획 : 56160 * 1.4 + 5300 * 2.2 = 9.03 백만
6, 벽 변경 : 61460 * 8 = 4916.8 만원
7, 벌크 시멘트 : 61460 * 2 = 12,290 위안
8 개, 흰개미 관리 비용 : 61460 * 2 = 12,290 위안
9, 품질 감독비 : 61460 * 2 = 12,296 위안
10, 건축 도면 검토 : 61460 * 1 = 61,500 위안
11, 번개 보호 검토 : 61460 * 1 = 61,500 위안
12. 화재 예방 검토 :
13, 문화 유물 : 0.2million 위안
14, 계획 및 디자인 : 100,000 위안
15. 건축 설계 : 2000 * 12 + 59460 * 30 = 187.8 만원
16, 지질 탐사 : 61460 * 2 = 12,290 위안
17, 측정 위치 : 100,000 위안
18, 가스 용량 : 2,500 위안 / 세대
19. 급수관 네트워크 지원료 : 20 원 / ㎡
소계 : 공학 비용 6,277,300 위안
1. 말뚝 기초 : 59460 * 100 위안 / m2 = 5.946 억 위안
2, 지하 : 4861 * 600 위안 / m2 = 2,916,600 위안
3. 본체 : 59460 * 900 + 2000 * 500 = 5451.4 백만
4, 엘리베이터 : 9 * 50 만원 / 건물 = 450 만원
5, 옥외용수 및 전기 공학 : 61460 * 50 = 3073 만원
6, 지역 녹화, 도로, 등 야외 프로젝트 : 61460 * 60 = 3687.6 만원
7. 감리비 : 6337.66 * 1 % = 6338 만 소계 : 총 75251 만 위안, 8150 억 위안 프로젝트 비용 분석은 비교 가격 책정과 시장 가격 책정을 결합한 원칙에 따라 프로젝트 예산을 책정한다.
작은 고층 주거 건물 1900 원 / m2 상점 6000 원 / m2 지하 차고 800 원 / m2
판매 수입 주거용 1900 * 56160 = 106704000
Shop 6000 * 5300 = 31800000
지하 4861 * 800 = 3888800
총액 : 142,392,800 위안 사업 세 및 추가 142,392,800 * 5.5 % = 7831604
각종 경비 142392800 * 4 % = 5695712
총 비용 : 철거 비용 + 공사비 + 세금 + 비용 + 토지 비용 = 42025874.2 + 81550300 + 7831604 + 5695712 + X = 137103490.2
총 이익 : 판매 수익 - 총 비용
= 142392800-137103490.2 = 5289309.8 위안 결론 : 토지 상장 입찰가가 528 만 미만이면이 프로젝트는 일정한 이익 마진을 가지며 프로젝트가 실현 가능합니다. 초과하면 프로젝트가 위험하며 프로젝트가 실행 가능하지 않습니다.